五一黃金周後供求熱潮減退 廣州新房市場 等待新需求

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黃金周帶動,5月初廣州新房成交量衝高,廣州中原研究發展部指出,下半月隨着五一結束、市場熱度減退,網簽量逐步回落。全月整體網簽7,113宗,環比下跌9%,但比去年同期成交上升15%。

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開發商為五一黃金周積極備戰,廣州新盤供應在4月26至30日(五一假期及前夕)達到4,400套(44.4萬平方米),佔全月供應量的66%。得益於經濟復蘇、去年四季度以來,高層多次表態支持房地產發展等利好刺激,今年五一開盤數量、推貨量比去年十一改善。

然而在五一假期之後,開發商整體推貨量大幅減少,5月中下旬開盤數量對比五一假期、4月中下旬有較明顯減少的跡象。雖然5月成交仍能勉強把守7,000宗大關,但從中原即時監控以及實地走訪情況來看,市場熱度明顯不及3、4月;市場需要新一波需求客戶入市帶動氣氛。

中心區新盤成交表現不錯

從區域情況來看,除「東大倉」增城排名第一以外,番禺、黃埔、天河等熱點板塊供應同樣搶眼。

近兩年隨着供地結構改變,中心區、周邊區核心板塊優質靚地供應佔比提高。今年中心區的高端優質專案集中入市,由於此類型項目具備特有的地段條件,客戶群體畫像比較清晰,目標客群清晰,因此蓄客時間比周邊區的專案短。因此5月以來,市區多個全新盤入市,如海珠保利四季和頌、荔灣萬匯天地•瑧園等,率先以「內購」的形式開盤成交,部分專案已獲得不錯的成交去化表現。

購房客變得「慢熱」

回顧今年三月,樓市小陽春成色十足,成交超萬宗,創近15個月以來新高。成交熱潮過後,市場新一波購房客入場,但就5月至今市場成交、新盤去化表現來看,大部分新客戶觀望情緒濃,比較「慢熱」。除個別優質項目以外,成交周期普遍延長。

截至5月末,全市庫存量1183.2萬平方米,去化周期16.4個月,由於2023年以來成交處於較高水準,廣州整體市場庫存趨於合理。

南沙依然「等風來」

5月焦點之一,莫過於網傳五一前夕調整購房門檻的南沙區;但據廣州中原研究發展部實地走訪多個南沙項目,案場銷售普遍反映,網傳新政未有正式落地執行,仍在「等通知」,因此南沙成交亦暫未見明顯起色。

黃埔佔據「半壁江山」

本月十大樓盤,有5個來自黃埔區的項目,這樣「一邊倒」的成交熱度在過去一年少見。從今年首季開始,黃埔樓市進入「青黃不接」的短暫調整期,熱點板塊缺貨。尤其5月,以板塊舊盤小量加推為主。

另一方面,由於近年黃埔商住地樓面價提升,如知識城、蘿崗板塊項目整體均價較1-2年前有明顯上調跡象。部分客戶擔心後市調價,因此加緊購入黃埔新城、城市之光、星匯城等性價比較高的項目。據中原實地調研發現,由於購房成本提高,目前黃埔主流客戶「對比」心態比較強,普遍諮詢教育資源、地鐵通勤資源、產業企業進駐情況的「硬指標」。

市場氣氛積極 剛需客信心仍待增強

綜合調研情況,中原認為今年五一各市場主體對後市仍保持一定信心,延續了今年三月小陽春的成交氣氛。其中,中心區優質板塊成交去化表現「可圈可點」,經濟實力較強的買家、投資客正抓緊入手優質板塊物業。市區高端、改善板塊得益於近期房貸利率下調、二手帶押過戶等措施,廣州「賣一買一」置業比較活躍。

此外,增城、南沙、白雲中北部新房專案多,庫存量比較大,一方面開發商價格「內卷」搶食,另一方面客戶觀望情緒仍濃,購房信心有待進一步增強。

從長遠來看,上述區域需要通過增強產業引進、優質教育資源吸納、通勤基建改善等方向吸納購房者安居樂業。短期則有賴利好政策落地支持剛需客上車,如調整購房門檻,降低首置剛需客戶首付比例等。對於購房者而言,無論改善還是剛需客戶,開發商5-6月處於半年業績衝刺階段,大部分項目將會繼續保持優惠力度,屬於較佳的置業窗口期。

五一黃金周後供求熱潮減退 廣州新房市場 等待新需求
廣州中心區優質靚地供應佔比提高,高端優質專案入市受青睞。