疫情過後，內房面臨樓市下跌壓力，有發展商出現債務危機，也有發展商拖欠代理佣金。內房面對「多事之秋」，有些人會認為有「冧市」危機，港仁置業銷售總監黎誼（Joyce）坦言，不可說是錯覺，但要視乎發展商實力及樓盤地段。由於發展商需要資金回籠，估計目前出售物業中，一半以上都是減價求售。
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採訪：王文斌
編輯：鄭會強
製作﹕WAW Creation
疫情三年，有意在內地置業的港人，只能在線上睇樓，「現在可以親自到現場睇樓，當然是到內地考察。」黎誼表示，疫情累積了購買力，通關後的2月至5月期間，港人購買內地樓情況依然強勁。但到最近內地樓市傳出很多不利消息，加上股市表現不濟，買家都想「冷靜些」。
疫情引爆發展商債務危機
大型內房相繼出現債務危機，對內房造成巨大震蕩。黎誼坦言，大型發展商的債務問題存在已久，發展商為迅速擴展，貸款投資令問題愈滾愈大。而且內地房策要求項目須興建至一定程度才可開售，也為發展商帶來很大的資金壓力，不過若非有三年疫情影響銷售，相信未必會出現問題。另外，發展商拖欠代理佣金問題在早年已有發生，更有代理要「打官司」追討，因此需要小心選擇發展商。雖然爆出恒大等「大事件」，難免會影響投資者心態。不過，政府支持保交樓，銀行亦很配合，為置業人士帶來機會，若有合適樓盤，有發展商優惠及可承造按揭等，現時上車的成本會比較寬鬆。「低水位買入，有自住用途，就不用擔心。但要博取未來升值，就要很小心揀選，特別是要選擇地段。」
近香港未必屬優質
「很多香港人不懂得選擇地段，會以『近香港』作為選擇。」黎誼舉例，現在以每平方米15,000至20,000元（人民幣，下同），可在中山找到較優質地段，但港人卻會選擇中山南部鄰近珠海的神灣，因為距離較近香港，均價七八千元有售，雖然常住人口少，不算是優質地段，但在開關後卻有很多港人購買當區物業。
黎誼指出，買家在疫情前可接受百餘兩百萬元的投資額，開關後卻想以數十萬元至一百萬元買三房單位，因此只能縮窄選擇範圍。例如石岐、東區及西區等當地人也會考慮，配套較成熟的地段，就沒有這個價錢選擇，客人必須懂得取捨。
買樓地段先決
內地樓市熱潮迅速減弱，目前部分樓盤售價跌幅驚人。黎誼強調，只要樓盤地段好，未來有發展前景，發展商就不會割價求售。但地段不好，發展商就只能減價吸引買家。例如疫情時買家以視頻睇樓，看不到周邊環境而入手，到開關後實地考察，才發現樓盤位置偏遠，生活及交通配套並不方便。以往這類有很多港人「貪平」買入的樓盤，現在不減價已很難促銷。
另一方面，發展商資金困難，有樓盤「爛尾」，因此很多買家傾向選擇現樓項目，物業用料質素及管理有保障。黎誼表示，以往現樓多是貨尾或不受歡迎單位，現在有現樓是因為疫情影響建築及售樓安排而出現。買家要懂得分辨是質素欠佳，還是疫情的時間落差所致，當中可以項目地段的均價來判斷是否值得投資的入手價。「只要識揀，也可以找到優質現樓。」
常住人口少 不等於「鬼城」
內地經常傳聞有「鬼城」出現，大型樓盤項目爛尾，或是收樓後無人居住。黎誼坦言，部分偏遠地方會有「鬼城」，但對於當地人常住及考慮居住的地方，是不會有「鬼城」情況出現。一些常住人口不多的樓盤，例如十里銀灘，由於買家主要用作度假，平日居民不多，但每逢假日會有很多人，這類項目不能說是「鬼城」。至於新發展地區，物業在交樓後有發展期，配套需時成熟。例如馬鞍島的樓盤項目，現在屬於銷售及發展階段，常住人口少，仍需時發展，待深中通道開通才見「真章」。
置業有危亦有機，黎誼指，現時有很多樓盤可給港人申請按揭，首付由以往三成降至兩成，按揭利率約3.6%，買家可用較低成本上車，加上近期港幣兌人民幣匯率低，樓價可說是更加便宜。
睇樓團有「怪現象」
隨着疫後通關，大量港人到內地消費。有些未曾接觸內地的年青人，對內地消費及服務態度感覺良好，而考慮內地作為未來發展及移居的地方。黎誼透露，以往買家年齡偏向五六十歲以上，現在則吸引三十多歲，計劃到內地發展的年青人。
另外，開關之後不再需要線上睇樓，很多中介代理都紛紛開辦「睇樓團」。黎誼表示，以往一日團為主，現在幾乎全部是兩日團。由於這些睇樓團價錢便宜，甚至免費，所以有些人會利用這些「好處」去遊玩，令睇樓團的質素變得參差，影響真正有意置業考察的買家。最終可能會導致發展商不再支持。睇樓團要繼續舉辦，就要轉向表面樓價便宜，但位置較為偏遠的樓盤。
由於兩日團有時會遊玩了幾個地點才到樓盤，黎誼坦言，客人未必知道實際到樓盤的距離時間，就有可能因為便宜而入手。建議要在香港做足準備，搵合適的優質物業代理。其公司也推出45分鐘免費諮詢服務，可面談了解實際需要，才安排睇樓路線。此外，有代理推出新服務，提供商務車，安排香港買家點到點到內地睇樓，聽聞有報團人士不知是商務車服務，上車後擔心危險，在中途要求下車。然而對於真正想買樓的人，會是一個很好選擇。
更多內地人來港賣樓
最近有內地旅客來港從事非法賣內地樓而被捕的新聞。黎誼表示，以往在香港從事大灣區房地產的人數不算多，行業生態尚算正常，但開關後，很多內地人知道港人有意內地置業及累積購買力，所以來港銷售宣傳「掘客」，內地人來港做生意的人數是增加了。
她透露，現在有些沒有香港商業登記的公司在線上宣傳，甚至在報章刊登廣告，只有電話無地址，但卻有港人光顧。隨着未來輸入外勞，不知生態環境會如何發展。
她亦不諱言行業競爭增加，除了香港的銷售同事，也有很多內地的銷售同事來港搵客，有很多新的中介公司，有內地人來港開辦，也有行外人開，所以服務參差，亦曾出現銷售問題，例如商業地方不可居住，但由於港人喜歡住宅物業，所以有中介會將商用項目包裝成居住用途介紹，買家沒有看清楚，收樓就會出現爭拗。有客人聽很多這些新聞，即使項目沒有相關問題，也會「雞蛋裏挑骨頭」，有很多不必要的查問，影響了正規的公司。買家要買住宅或寫字樓，必須要溝通及了解清楚。
