自多家大型房企連續爆雷,中國房地產行業踏入冷冬。隨着近月中央不斷釋出支持政策和支持房地產業的信號,整體市場似有回穩之象。但在其間,很多昔日一度紅得發紫的大型發展商,不說其他,信貸違約的便不在少數。
當中能成功面對衝擊的少數房企,綠城中國是其中之一,沒有爆雷之餘,仍錄得盈利。對於後市,綠城中國頗為看好,短短數日前,便以113億元(人民幣,下同)先後在三城拍下六塊土地,其中四塊杭州地皮總價為74億元。
對於綠城中國面對挑戰所交出的成績表,作為掌舵人的綠城中國控股有限公司董事會主席張亞東博士不無自豪地說:「證實我們聚焦核心城區,專注高端精品的策略,是成功的!」
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對於內地房地產業的「生存」問題,綠城中國控股有限公司執行董事/副總裁/首席運營官李駿直言,活下去當然是最重要的。而綠城在大股東中交建及九倉的支持下,當然不虞生存問題。但同時,綠城中國也有相當的生存能力,除了產品流量沒有問題,其項目平均回報率亦相當不俗,有約8%,部分可達10%。同時李駿亦透露,永續債已經還清,而正常的美元債,亦不成問題。
根據資料,在2023年1-11月,綠城集團取得合同銷售面積約598萬平方米,合同銷售金額約1,688億元,其中歸屬於綠城集團的權益金額約為1,115億元;綠城集團以綠城品牌銷售的代建管理項目(簡稱代建項目)累計取得合同銷售面積約691萬平方米,合同銷售金額約為876億元。
事實上,業內對綠城中國看好的也不少,例如摩根士丹利便曾發表報告指,綠城中國在12月推出逾10個項目,新增230億元人民幣的可銷售資源,其中超過95%是在一二線城市,預計公司12月銷售將跑贏同業。而該公司自年初積極收購土地,亦令2024年前景更為明朗,並相信在其高質素的土地儲備及強勁的現金流下,預計明年在銷售和土地收購方面會繼續跑贏同業。
市場可望回歸正常 預計明年先低後高
對於中國房地產的整體發展勢態,張亞東直言,若不計這幾年,其實是頗為順利的,由開始發展到現在,前30年都是順利的,沒有如香港般經歷過諸如亞洲金融風暴以至美國次按危機等。所以,近年寒冬的來臨,其實正常不過;最重要是之後,市場務必要重新糾正,並達到新的平衡。而他預判未來中國房地產的發展,是正面的。
同時他又指出,中國去年的房地產體量是13.3萬億元,今年預計12萬億元左右,較去年下降約5%。雖說目前市場就新政策的推出反應正面,氣氛亦回復,但預估明年的總量,仍將會有一定的下降,原因無他,房地產的投資,一向存在滯後性,今年的投資,最快要到明年才有產出,相信下降幅度約為5-10%。也即是說,預計2024年的整體走勢會是先低後高,「真正的實體回升,會出現在後年。」
當然,市場仍存在變數,但他強調,無論如何,中國房地產的一年總銷售量應該不會低於10萬億元,預估應該在12萬億元上下。這在中國的總經濟中是絕對不容忽視的,亦是其他產業都代替不了的,即使是目前大熱的汽車業也替代不了,只要大家看看現在的日本或美國,當會發現,房地產還是經濟的最大支柱。
眾所周知,目前房地產商要賺錢是愈發困難,盈利率也愈來愈小,即使是綠城中國,也難免要面對這個問題。
張亞東一再強調,在房地產的宏觀走勢下,綠城雖不能說是獨秀,但肯定是最好的少數幾家之一。他更以香港為例,即使整體經濟不好,「總不能說所有的企業都不好,總有幾家是好的。」
只做一線核心二線強區
同時,綠城和整體房地產的普遍做法不太一樣,亦即是戰略很不一樣。張亞東並不諱言,相對於一些大地產發展商,其布局每每在一二線城市外,還有三四五六線。但在過去五年,他們只聚焦一二線城市,即使是二線城市,也只聚焦其中的強區,「沒有其他了……目前影響最不好的,便是下端市場。即使是產品再好也活不了。」
同時他又補充,綠城中國所聚焦的「核心」,必須符合「核心城市、核心地段和核心產品」,簡言之,周邊或不適合打造高端精品的不在考慮範圍之內。
他亦不諱言:「其實現在印證了,這路線是對的!」
項目所佔權益:要上升增回報
對張亞東來說,戰略的第二個核心,便是產品的布局,無論在哪個地區,他們都是強調提供中高端產品。他並以在香港賣「愛馬仕」為例,即使經濟效益不好,但「愛馬仕」還是一樣好賣。
同時,他亦透露,綠城中國對未來的發展有一個要求,便是在項目「權益」這個部分,要穩步提升,讓股東的回報有提升。他解釋,之前的權益相對比較低,由於合作的比較多,不但使權益降低,甚至當合作方有問題,也有可能被拖了進去。
有否白名單 絕不擔心
對於內房的融資,白名單曾揚揚沸沸,對於綠城來說則毫不關心,更認為如果有,綠城相信也在其中。張亞東透露,他們的融資渠道相當暢通,有銀行主動走訪他們,並提供優惠融資服務,包括在上海新拿的地,甚至有銀行提供2.5厘的年利率。同時他又指,如需境外融資,有九倉做擔保的話,境外貸款的利率水準亦會取得較佳的條件。
轉型不轉行 看好代建前景
此外,對於部分大型房企的轉型,張亞東亦有不同的看法。他強調,轉型不是轉行,即使有很多同行去了搞汽車、搞水、搞機器人,甚至有去養豬的,但綠城的轉型,只專注於「代建」範疇,事實上,經多年經營,目前其代建在市場中的份額已達到26%,他更相當看好這個部分的未來發展潛力。
「好房子」仍然供不應求
橫亘在今天中國房地產市場的其中一個共識問題,便是供不應求變成了供過於求,特別是對一般的市民來說,總是買漲不買跌,加上信心問題,導致成交和售價的低迷。
但張亞東強調,這個問題並不發生在中高端的「好房子」,「好房子仍然是供不應求!」
他同時解釋,要打造中高端的產品,其實並不是說你想做便做得來的:「我們做的中高端,是我們公司的專有產品,也是市場戰略……」。
張亞東一再強調,真正的高端精品,即使現在價格有所下降,但是未來在一年二年之後,也會上漲。
他更說:「綠城的房子到今天,都在升值!」
售樓需搖號 綠城房都在升值!
相信大家都記得,在中國房地產的「高峰期」(買新樓必漲)時期,特別是新樓限價的情況下,優質盤基本上都不愁銷售,與今日的銷售概況完全是兩回事。然而今日的綠城,據知在銷售上每每都收到多於推售單位的購樓預約,所以要採用搖號出售方式。當然,這與目前市場就新樓仍有限價不無關係,但相對其他一些房企的銷售,則又是另一個故事了。
對於好房子的需求,張亞東指,當100套房引來200多、300多人來買,已說明供不應求;可見市場中的有錢人還是想改善住房的。他並憶述曾經在香港的一次記者招待會上說過:「哪個人如果有錢不想換房?你在新界會想換到九龍,九龍會想換到港島,港島會想換到半山。到了半山想換個別墅……。」
對於綠城房子的增值空間,張亞東舉例,好像上海一棟房子的限價每平米14萬元,但市場上賣的都是每平米20多萬元;那麼搖中的話,就好像中了彩票!
綠城中國大事紀
1995年
「綠城」品牌誕生
1997年
成為浙江房產第一品牌
1999年
成為浙江省首家通過ISO9002品質體系認證的房產企業,確立「真誠、善意、精緻、完美」為公司核心價值觀。
2000年
走出浙江,開發省外專案;「上海綠城」項目啟動,開始由區域性發展商向全國性發展商轉型。
2002年
「綠城·春江花月」熱賣,創杭州樓市銷售奇跡;同年10月成立綠城客戶服務中心,「為客戶創造價值」。
2003年
建立工程管理示範基地,為綠城專案品質管控培養和輸送人才。
2006年
綠城中國(HK.3900)在香港聯交所掛牌上市,綠城從普通民營企業向國際化公司邁進。
2007年
全面實施「精品戰略」,同年9月,年度銷售額首次突破100億元。
2008年
成為首個承建大型體育綜合體的房產企業,承建全運會歷史上首個全運村——「海爾綠城·濟南全運村」。及後連續承建瀋陽全運村、天津全運村和西安全運村。
2009年
在全國啟動「海豚計劃」,免費為園區3至18歲的孩子開展免費游泳培訓。
全年銷售額突破500億元,躋身房地產行業榜眼位置。
2010年
全年銷售額再超500億元,穩居中國房企第一軍團陣營。
2011年
國家房地產調控多管齊下,房地產市場持續遇冷。
2012年
獲「居民居住整體滿意度優秀企業」第一的殊榮,並同時在「物業服務、工程品質、規劃設計、銷售服務、企業形象、業主忠誠度」全部6個分項中均獲第一。
2013年
「綠城房產」被國家工商行政管理總局授予「中國馳名商標」稱號
全年合同銷售金額621億元,同比增長22%。
2014年
以近200億元的品牌價值位列中國房地產公司品牌價值TOP10
2015年
啟動「YOUNG」時代,從對房子的建造,到對生活方式、生活場景的營造,全面轉型理想生活綜合服務商。
2016年
總銷售首次破千億,資金回籠雙超千億。銷售金額同比增長58.4%;淨利潤同比增長76.6%。
正式提出「一體四翼」創新性優化組織架構,共同致力於打造「中國理想生活綜合服務第一品牌」。
2017年
形成「一體五翼」的格局,下屬綠城房產、綠城管理、綠城資產、綠城小鎮、綠城生活五大子集團。
2018年
確立「品質為先,兼顧其他」的發展戰略,創新優化組織架構。
2019年
合同銷售額、投資新增貨值雙雙超2,000億元,邁入新里程。
2020年
編制「戰略2025」規劃,謀劃未來5年發展藍圖。實現合同銷售額2,892億元,重回行業前十。
2021年
全面推進「戰略2025」第一年,產品力、業績和市值表現持續上揚,合同銷售額超3,500億元,新增貨值超3,000億元,穩居行業TOP10
2022年
銷售金額超3,000億元,投資貨值超1,100億元。