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地產寒冬,如何穿越周期? 碧桂園中報展現韌性和穩健

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過去兩三年,面對調控和疫情影響的內地房地產市場,可以說持續受壓,市場低落已成共識。今年上半年亦不例外,「冷風」頻仍;有資料顯示,業績出現虧蝕的上市房企,超過50家!際此困局,房企要「活下去」,無非就是要「保交樓」,同時更必須有一個健康的「身體」,以及絕對少不得的充足現金流!

碧桂園(02007.HK)8月30日發布2022年中期業績報告顯示,上半年公司銷售業績繼續領跑行業,回款率保持高位,負債持續走低,經營性現金流保持凈流入。在充足的現金流和今年再無到期外債下,「築底」前行!

會上,碧桂園總裁及執行董事莫斌在談到三道紅線問題時,指出碧桂園將在2023年中期之前自然實現從黃檔到綠檔的調整。

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面對宏觀大環境影響,中國指數研究院發布的資料顯示,上半年首百名房企銷售額均值僅356.4億元(人民幣,下同),同比下降48.6%。而碧桂園雖業績也下滑,但整體表現仍然平穩。上半年累計實現權益合同銷售額達1,851億元,持續領跑,且累計銷售的同比變化率亦優於行業百強。至於權益回款方面,現金回款約1,703億元,權益回款率92%,已連續7年回款率保持在90%以上的區間。

地產寒冬,如何穿越周期? 碧桂園中報展現韌性和穩健
今年上半年,碧桂園在214個城市如約交付超過25萬套房;部分更交樓時連房產證亦已辦妥!

以現金流為核心 平衡資產負債和利潤表

過去一段時間,不斷有房企「債務違約」,房企的財務情況,惹人關註。但財報顯示,碧桂園經營狀況良好,現金流穩健,且可動用現金充足。上半年,公司總借貸約2,936.77億元,較去年底的3,179.22億元,下降了7.626%。同時,資產負債表亦好於預期,淨負債率維持在48.1%,凈經營性現金流持續為正。

碧桂園集團總裁莫斌指出:「為確保公司能夠順利穿越周期,期內,公司把重心放在保證現金流、資產負債表及利潤的平衡上,通過經營性現金流去償還高成本、期限短的融資,進一步優化債務結構。」

融資暢順 今年再無外債到期

再看大家關注的債務問題,早於6月,碧桂園提前以現金回購7月到期的美元票據,總額約4.11億美元,由於碧桂園積極償債、回購,年內已無到期美元票據,目前境內有兩筆債達到可回售狀態,合計40億元;今年下半年沒有到期的直接融資。此外,目前碧桂園融資管道暢通多元且總額可觀,例如5月以來,作為首批信用保護工具發債示範房企,碧桂園、龍湖等5家民企相繼成功發債。此前,碧桂園還與招商銀行、中國農業銀行廣東省分行簽訂了150億元及400億元的戰略合作協定,用於地產併購及保障性租賃住房業務。

去年下半年至今,碧桂園境內發行公司債及中票合計61億元、供應鏈ABS及ABN合計87億元,是為數不多能進行全品種融資的民營房企。此外,莫斌表示,目前碧桂園在交易商協會和中債信用增進公司的支持下,也在推進中票的發行。

保交樓 下半年再交付50萬套

一個「健康」的房企,保交樓不但是份內事,對市場穩定和信心恢復更事關重大。今年上半年,碧桂園在214個城市,如約交付1,070批次,超過25萬套房;下半年更計劃交付50萬套!

要成功全方位保交樓,離不開整體經營。碧桂園精確監控每個特定城市四類庫存(有預售證未售面積、在建未有預售證面積、拿地未開工面積、未來12個月計畫供地面積)、月均銷售面積和平均開盤時間等指標,將目標城市或區域的供需情況按照庫存短缺、庫存合理、供應過量進行動態分類,並在此基礎上對目標城市或區域做出積極進入、機會進入、暫不進入的投資決策。以2021年為例,在其監控的367個地級市、省級直轄縣級市以及自治州及地區中,庫存供應過量狀態的只有約14%,剩餘86%都處於庫存合理或者健康狀態;至於256個三四線城市中,處於庫存短缺或合理狀態的達90%。

品質管控抓「細節」 強化不同體系

莫斌曾強調:「不追求規模,追求高品質,我們聚焦的是做一成一。既要做好今天,也要看到明天。」

在質量管控上,碧桂園狠抓「細節」,開展工程區域聯檢、材料聯合抽檢、樁基飛檢及優化、交付維保等工作。統計顯示,2021年,碧桂園獲得省級及以上工程獎項共162個,廣廈獎候選項目新增11個。由今年開始,碧桂園進入強基行動2.0,進一步強化工程管理體系,完善技術標準體系,從領導一線督查、現場經驗交流、固化管理行為,以及狠抓關鍵工序、動作標準化,以達成專案交付的口碑相傳。


地產寒冬,如何穿越周期? 碧桂園中報展現韌性和穩健
截至今年7月,博智林已有30款建築機器人投入商業化應用。

布局高科技地產生態鏈

圍繞房地產主業,碧桂園同時也重點布局高科技地產生態鏈,短短數年間,已取得不俗成績。這裏說的,是2018年7月成立的碧桂園集團子公司廣東博智林機器人有限公司,該公司聚焦建築機器人、BIM數位化、新型建築工業化等產品的研發、生產與應用,以打造新型建築施工組織方式。

建築機器人發揚光大

據資料顯示,截至今年7月,博智林已有30款建築機器人投入商業化應用,服務覆蓋28個省份超550個項目;累計交付超1,200台,累計應用施工超1,000萬平方米。今年6月,碧桂園更整合其科技建造體系上下遊關鍵內部資源,成立科技建築集團,依托BIM數字化、新型裝配式建築、建築機器人自動施工等新技術、新體系,推動產業生態升級,通過應用科技建造體系對內全承接及對外拓展代管代建、EPC施工總承包、勞務分工等工程。

莫斌在發布會上表示,與傳統建造體系相比,科技建造體系具有安全、低碳環保、高品質、高效率、經濟效益佳等顯著優勢,能夠助力建築業高品質發展。「博智林機器人的全面應用和實施,與主營業務相輔相成,相信在未來的市場中能夠發揮更大的作用,創造更大的價值。」

地產寒冬,如何穿越周期? 碧桂園中報展現韌性和穩健
碧桂園集團總裁莫斌認為,建築機器人未來對主營業務發展,一定會像老虎插上翅膀一樣……為公司帶來更多的收益,給投資者帶來更大的回報。」