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市場解讀:「爛尾樓」有冇得避?

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內房「爆煲」已經不是新聞,還有不少出現債務危機的房企更出現項目疑似停工事宜,買了長期停工項目的買家開始「坐唔住」,樓收唔到,銀行又追供款,個別還要交屋租,結果發生「強制停貸」的社會惡性循環問題,以「停貸潮」出現。

作為買家,不想捲入「停貸潮」,那首先要避免買入「爛尾樓」,咁有無得「捉路」呢?如果發現「唔對路」,有無得「斬纜」?不幸買到爛尾樓,又可如何處理?

市場解讀:「爛尾樓」有冇得避?
粵港澳置業投資資深導師 李海文(Dooby Sir)

Presented by:WAW Creation


有「五證、監管賬戶」  就有保證?

坊間曾有專家、地產公司、地產代理宣稱,有「五證、監管賬戶」可防止買到爛尾樓,事實是否如此?

「五證」的制定確保發展商擁有合法項目的開發及銷售資質,市民了解五證的內容確實對購買有好大幫助,從五證中可以了解到土地使用權屬(住宅、商業等等)、土地使用年期、屋苑整體規劃、項目施工進度及竣工交付的日期、是否符合安全興建準則、是否符合預售許可等等。重點講下「預售許可證」,獲得此證發展商需要投入開發建設的資金達到工程建設總投資的25%以上,及建築物主體興建要達到當地政府要求進度。(注意,「預售許可證」內容所允許對外發售的樓盤是有指定的樓棟,購買前宜仔細向發展商查詢。)

進入監管賬戶的資金包括定金、首期、尾數、按揭貸款,並規定由「銀行、政府、第三方」的監管及指導,「監管賬戶」內的資金發展商只可專款專用,用於本項目建設,不得隨意支取挪用。

如此一來,爛尾樓事件為何仍頻頻發生?

這裏引述一宗個案,據南方都市日報及財聯社消息指,鄭州市有一個爛尾項目「康橋玖璽園」的預售資金涉嫌違規挪用,但事件撲朔迷離。鄭州銀行表示沒有違規,監管賬戶里資金是獲房管局相關部門批準撥款。房管局則表示,銀行說法與事實不符,將追究銀行責任。也就是說,有人在項目未封頂情況下,將個人貸款發放給發展商,可見「預售監管資金」挪用或監督方面存在問題。事實上,據知亦有部份未封頂而長時間停工項目,銀行疑似提前發放貸款,監管資金被挪用,但發展商取得資金後疑似沒有履行用於興建,引致項目停工。

其實,在2003年央行就曾出文件,制定了「銀行只能對封頂項目發放個人貸款」。但現實中存在漏洞,有關方面實應出台相應可行性細則來杜絕此漏洞。

還有,綜合驗收是項目最後一個環節,如項目興建完成綜合驗收唔合格,亦有可能導致辦唔到不動產權證書。事實上,目前買家是很被動的,所以,現時筆者的建議能買現樓就買現樓,畢竟現樓睇得見摸得到;亦可考慮選擇並沒有踩到「3條紅線」的民企或國企發展商、本土有實力亦曾開發多個項目的房企,會較為穩陣。


有否「斬纜」可能?

如果發現「唔對路」,又有沒有「斬纜」機會?

筆者建議先蒐集發展商違規證據,蒐證後可嘗試與發展商私下溝通處理,希望能夠在這個階段得出雙方接受的解決方案。反之,亦可將蒐集的證據向當地有關部門或當地「領導留言」反映。一般而言如果早發現,早期處理,有部分或得以解決。

如發現樓盤不幸爛尾的話,首先應了解清楚樓盤的情況。如果只是長時間處於停工狀態,有可能資金出現問題,給發展商一點時間籌集資金,完成後續工程。如果發展商長時間都未能籌集資金,當地政府會根據不同情況採用不同的方法干涉,或會有機會再給發展商在限期內籌集資金,或是引入合夥人。

在這裏提醒買家,如樓盤確定爛尾,首先不要將物業退給發展商;因退房後,買家和發展商之間便由買賣關係變為債權債務關係,影響法院之後的拍賣破產償還債務優先處理次序,買賣關係先於債權債務關係。此外,亦有部份買家會採用向發展商提出民事起訴,筆者建議起訴前先查開發項目公司名下在當地還有沒有資金及資產,假如沒有的話,即使買家勝訴也難取得賠償,訴訟費也要由買家「找數」,也可以說,如開發項目公司名下如沒有資金及資產,唯有等政府出面解決。


宜強化企業社會責任  加重罰則

筆者認為,為維護房地產市場健康穩定發展秩序,相關政府部門應加強行業規則的執行監督,確保監管賬戶資金百分百用作項目建設;強化監管賬戶資金透明度,讓買家能夠了解到項目進度及監管資金撥款去向。同時亦應強化房企的社會責任與仁德,房企獲得國家發展的紅利,同時應承擔起社會責任,發展商在遇到問題應積極面對解決,倘若「爛尾及停貸」事件不及時處理讓其持續發酵,將直接影響民生及社會秩序及有關上下游產業的發展,如企業不談誠信,不談社會責任只顧自身利益,每次遇到重大問題只求國家層面協調,只會影響國家發展佈局。對於嚴重危害國家及社會發展秩序的任何一方,應考慮加重罰則,避免不良企業鑽法律空子走灰色地帶。