明報走進大灣區

市場解讀:內地樓市迎冰河時期

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目前中港兩地尚未通關,減低了香港人北上置業的意欲,令相關成交數量大幅減少。加上有大型內地房地產商出現財政問題,導致樓市出現不明朗因素,對市場有負面影響,令大部分投資者卻步。

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市場解讀:內地樓市迎冰河時期
中原地產中國內地駐港辦公室 總經理 張倩曄

 

深圳上月成交下滑 但購買力仍強

截至9月29日,深圳新房住宅成交3,248套,環比下滑44.8%;成交面積31.8萬平,環比下滑50.0%。由於新房市場多以預售為主,投資者受大型內地房地產商出現問題事件的影響,會開始擔心物業有機會有收樓的問題,因此新房市場持觀望態度的投資者比之前的有所增加。另一方面,在九月份有22住宅項目入市,推售面積109萬平,環比上升177%,其中有8住宅項目售罄,可見深圳投資者的購買力依然強勁。

截至9月29日,深圳9月二手住宅過戶套數為1,635套,環比下滑20.0%。成交面積為15.7平,環比下滑19.7%。從環比變動來看,成交量普遍下滑,議價空間收窄至3.5%,可見中央「房住不炒」方針的推出無疑會對市場做成壓力,令市場止漲回落,買家減慢入市步伐。不過,新政策相信可以穩定樓市,降低熾熱的投資氣氛,壓止炒風,令樓市可以健康地發展,調控高企的樓價。此外,雖然新措施令樓市降溫,但從中央最近發布的十四五規劃中可以看得出中央積極增加土地供應,可見中央對樓市長期穩健發展的決心,相信會為未來樓市帶來一番新氣象。

今年9月以來,大灣區多個城市包括中山、珠海、肇慶均宣佈減低二手住宅轉讓的個人所得稅一半。各個城市都提及了「深化稅收徵管改革」,類似調整是和稅務部門的改革有關係。此次稅收調整主要惠及多套住房家庭和住房持有時間較短的家庭,同時稅費調整對於二手住宅的交易也會帶來影響。當前各地二手住宅交易面臨降溫的壓力,二手住宅稅收政策調整,很大程度上降低了交易的成本,亦有助於二手住宅的流通。

深圳二手樓成交創十年新低

中央現正史無前例地大力調控樓市,令多個城市交投量都出現大幅度下跌,深圳的二手房成交量更創下十年來的新低,上次深圳二手房成交量低於3,000時,已是2011年8月,無疑令仲介代理行業一同步入寒冬,令不少仲介代理叫苦連天。客戶的數量大幅減少,出手入市的客戶更少。在中央「房住不炒」的大方向下,以投機的心態買樓入市務求短期獲利的時代已經成為過去。炒家離場,剛需用家取而代之。仲介代理可以好好把握是次契機,在危機中找機會,還原基本步,趁這個時候好好裝備自己,做各項培訓,提升自身服務質素,找出自身定位,準備最好的自己以迎接嚴冬過後的春天。

香港樓市持續熾熱

香港方面,在過去數月,發展商積極推出新盤,大部份均超額認購,可見市場反應相當熱烈。在一手私人住宅方面,九月份共錄得1,918宗及212.1億元,數字上較八月份的696宗及120億元分別上升1.8倍及76.8%。由於有數個大型新盤於八月推售,銷情十分理想,導致九月份的數字有明顯的上升。從最近新盤銷情來看,尤其是中小型單位,預算少,易上車,最受市場歡迎。

可是在二手私人住宅方面,九月份共錄得3,569宗,總值330.4億元,較八月份的4,427宗及399.5億元分別下跌20.9%及17.4%,是2020年8月以來的13個月新低。驟眼看,數據上二手市場氣氛低迷。顯示樓價破頂後,二手交投明顯減慢。早前有流傳指中央希望地產商協助解決香港的房屋問題,令樓市有機會出現暗湧,使投資者的入市態度較為審慎,令二手市場的交投減少。從中原城市領先指數來看,九月份最高報190.55點, 一直在高位徘徊且接近歷史新高。可見樓價穩步上揚,接近歷史性高位同時,有部分買家減慢入市步伐,同時亦有大部分買家見樓市尚未見頂,高追入市,以致樓價仍能於高位徘徊,可見市場對樓市仍然很有信心。

「雙城三圈」市場反應正面

此外,在最新出爐的施政報告中,政府提及大力發展新界北,將新界北區打造成 「北部都會區」,提出「雙城三圈」的施政方針,市場反應普遍正面,相信會令樓價持續於高位徘徊。根據政府運輸及房屋局2020年的《長遠房屋策略》,是將未來十年的房屋目標供應量由49.7萬個單位減至45萬個單位,更將公私營房屋比例由六比四調整至七比三,此舉非旦沒有增加房屋供應量,更令私營房屋市場更加緊張,令樓價更能站得住腳。

與此同時,在息率方面美聯儲承諾會於2024年才有機會加息,令銀行積極放貸。在低息環境和資金充裕的情況低下,令不少買家勇於入市。另外,由過去數月市場對新盤的熱烈反應,可以反映本地市場對房屋需求之大,而部份「向隅客」亦會轉投二手市場,支撐大市。因此,待全球疫情緩和後,相信樓價有更進一步上升空間。