據深圳中原研究中心統計,10月深圳全市一手住宅網簽4,153套,環比上升146.3%,創35個月新高,也是自2021年12月之後首次突破4,000套;10月全市新房住宅認購量達到13,366套。10月深圳全市二手住宅過戶6,118套,環比上升91.7%,創近63個月最高,也是2021年3月以來首次突破5,000套!
10月二手房錄得量8,269套,創45個月新高,為2021年2月之後首次突破6,000套。
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新政見效 市場環境逆轉
止跌回穩,一搥定音,樓市組合拳出擊下,樓市出現轉勢的跡象。新政推出後已造就深圳再現多個日光盤,明確反映市場發展向好。目前深圳新房在售存量大概4.7萬套,此前每個月銷量約2,000套左右,按照這個資料去計算,去庫存需要24個月。10月份新房銷售量非常火爆,高達13,300多套的背景下,庫存只剩下3.4萬套。若銷售量接下來能每個月持續暢旺,每月銷量料可以達到4,000套水準,如果再沒有新增供應,餘下的存量新房去化周期,或縮短至8個月。市場環境逆轉,供過於求逆轉為供不應求,料房價將漸修復,止跌回升。
深圳房地產市場,一手及二手房住宅成交量的榮枯線,是在一萬套,當月成交量低於一萬套,屬於市場低迷,高於一萬套,那就算市場火爆。
9月新房成交1,681套,二手房成交3,191套,合共近5,000套,只有正常市況一半,市場相當低迷。10月不負眾望,打破紀錄;新房成交1.3萬套,二手房8千多套,合共近2.2萬套,比榮枯線超220%,成功成為歷史上高位。
止跌回穩是國策
十月份過去了,深圳房地產市場成交量創新高,已經是一個不爭的事實,面對谷底反彈,依然還有很多人懷疑只是偶爾爆發,不願意相信逆市已經結束,旺市強勢重臨。止跌回穩是國策,將會指導各地方按照這個方向落地執行,組織不同的力量,共同努力做到把市況止跌回穩為止。
止跌回穩,很容易會變成止跌回升。首先是成交量止跌,量比價先行,成交量上去,絕對為房價上升開了綠燈,預計低於市價的筍盤以至在售房源陸續被市場消化後,二手房房價將會率先掉頭上升。
新政後深圳樓市短短一周,誕生了兩個日光盤。其中以光明的中建觀玥為例,2,000多批客戶搶200套房,相當於10批客戶才能買到1套,所以首推住宅短短1小時就被搶購一空。沒搶到房的客戶多達1,800批,遠比買到房的客戶多得多。
在取消一系列的限制手段後,房價升跌將回歸到市場運作模式,底層邏輯還是供求關係,多人買就會推高房價,沒人買就會把房價壓低。對於新房來說,開發商的定價策略,主要是考慮銷售速度,想賣快點,儘快出貨,那麼定價就便宜點,反過來想賣慢點,不想以價換量的話,那就自然會加價。
日光盤再現市場,讓沒有買到房的客戶更加焦慮,市場上還有很多項目打出房源告急的宣傳,不少戶型被搶購一空的資訊此起彼伏,房空成為近期市場的一個熱門話題。這幾年市場低迷,開發商拿地動力不大,新開發的項目也很少,所以接下來新增的供應絕對有限。另一邊需求,在買漲不跌的羊群心理作用之下,相信想入市買房的客戶恐怕只會愈來愈多,房價將從止跌回穩,發展到穩中有升。