深圳內望：七月政策暖風頻吹 市場有望築底反彈

住建局資料顯示，7月深圳新房住宅網簽3,156套，環比上升3.5%；二手住宅過戶2,259套，環比下滑6.1%，二手住宅過戶數連續4個月下滑。

總體看，7月一手成交增加，二手下滑，加起來總量跟上月基本齊平，只是結構上有調整。整體成交量還是在低位盤整，沒有很大的變化。

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「打新」限制政策未取消

7月上半月僅兩項目入市，但臨近月底，六項目集中發售。其中，龍華三個項目合正觀瀾匯、鴻榮源尚雲、宏發悅見傾湖同時拿證，雖然推高了成交量，但也增加了競爭。現在市場低迷，打新的限制政策還沒有取消，最差的市場遇上了最嚴厲的政策，時不與我的情況就出現了。打新都要上「i深圳」登記凍資，客戶只能三選一，無可避免把客戶分流。

調控政策以前，所有在售專案都可以認購，但前兩年打新太過火爆，政府不希望一個盤的認購量太大，於是就通過「i深圳」登記來限制，同一時間段，客戶只能多選一。

市場好的時候，新盤紮堆入市可以烘托火熱的氛圍，吸引客戶跟風入市。但市場不好的時候，一個一個賣可能結果會比較好，紮堆入市只會相互爭奪客源，導致「內卷」更加嚴重。從實際銷售情況反映，龍華三個新盤同時銷售，銷售情況都不及預期熱烈。

利好消息「雙證合一」

7月二手市場出了一個非常利好消息，就是一本證和兩本證可以雙證合一。

或者這裏解釋一下何謂一本證和兩本證，話說在2006年，開發商為了規避「7090政策」（要求一個樓盤內90平方米以下的戶型要佔七成以上）而設計開發出「雙拼房」這個產品，意即將兩套房按一套房來設計開發，將兩個90平方米以下的小戶型拼在一起，作為一個大戶型來銷售，購房者於是就擁有兩個不動產權證，簡稱「一房兩證」。

當時市場關注度被雙證合一政策吸引，諮詢量很大，業主、客戶都非常感興趣。因為目前社區單證和雙證之間，普遍存在明顯的價格差異，一本證比兩本證貴的情況比比皆是，雙證只要成功合一，房價就會立即有比較好的增長，少的幾十萬，多的幾百萬，這對小業主來說是一個天掉了的餡餅，絕對是個很大的利好消息，所以大家非常關心可以怎麼合，可以賺多少錢。

合證門檻較高 刺激不及預期

雙證合一政策落地之後，對市場的刺激不及預期，究其原因是合證的門檻還是比較高，不僅需要社區在白名單中，還需要雙證都在同一個人名下且紅本在手，還有產權人家庭還是需要符合限購政策……等條件。

雖然政策利好，但是符合雙證合一條件的人並不多，這就導致有政策落地，但力度沒想像的那麼大，屬於雷聲大、雨點小，效果一般般。雙證合一的確吸引了市場的關注度，但是客戶仍然在觀望，對政策預期太高，最後失望而回，反而減少了二手房的交易量。

小業主心態回暖速度比買家快

7月最後一周，政策暖風頻吹，從中央到地方，從住建到金融機構，頻繁釋放利好消息，表示要適時調整優化房地產政策，滿足居民剛性和改善性住房需求，政策將主要圍繞認房不認貸、首付比例、貸款利率、稅費減免等方向。雖然沒有進一步的細則落地，但是市場信心正在逐步增加。小業主心態回暖的速度遠比客戶要快，返價的情況也開始出現，小業主趁着利好，把叫價調高，例如原來800萬元(人民幣，下同)待售的房源，近期也加價到820萬，反映小業主對後市轉趨樂觀。

雖然政策消息不斷，但是客戶跟小業主不同步，還是比較謹慎，畢竟一個是收錢，一個是拿錢。小業主一聽到利好消息很快就加價，客戶沒有看到政策實際落地，並不買單，不願意將預算從800萬元追加到820萬元，反映了業主調價的速度大於客戶願意追加的速度。業主加價反而嚇跑了客戶，增加議價談判難度，反過來影響市場成交量。另一方面，新房預售價格受政府監管，那怕開發商想調價也沒有機會，再說目前市場氣氛並沒有好轉，所以也不敢調高價格，近期市場也沒有出現新房調高價格的情況。

「深超總」地塊出讓帶來的影響

深圳6月底出讓的深圳灣超級總部基地地塊，也有重要資訊釋放出來。「深超總」地塊不再適用70/90政策，雖然並不代表70/90政策的取消，但是有了先例，未來有些地塊可以不再進行限制，政策可以彈性處理，也可以視作為一種政策的放鬆。70/90政策若是放開，相信市場上大戶型住宅將會逐步增加，改變市場供應的結構。70/90政策出台，導致市場上住宅以小戶型為主，大戶型基本上靠公寓、辦公來彌補。未來豪宅格局也會發生改變，大面積不只是公寓、辦公去主導，對未來房地產發展也是一個很大的影響。

政府救市態度堅決 料力度將逐步加大

同樣，一本證、兩本證價格存在明顯差異，未來如果取消限購政策的話，其實一本證、或者是兩本證，根本也沒有太大的差異了，雙證是否合一，也沒有甚麼關係。

因此，房地產市場仍然受政策影響非常大，一環扣一環，牽一髮而動全身，所以政府還是比較謹慎，但是可以明確看到的是，目前政府救市的態度很堅決，相信救市力度會逐步加大，市場正在向好的方向發展，絕對是大勢所趨。