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深圳內望:七月樓市持續低位整固 市場期待刺激政策出台

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從住建局資料看,7月深圳新房住宅過戶量為3,317套,環比上升10.3%;二手住宅過戶量為2,036套,環比下滑9.1%,整體市場依然較為低迷。7月份市場持續觀望,沒有什麼特別消息,市場好的時候,沒有消息就是好消息;但是市場不好的時候,沒有消息反而是壞消息。

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現在大家都在期待刺激政策出台,但是因為深圳是一線城市,政策出台還是比較謹慎,所以一直沒有任何利好的政策出現。在市場需要扶持的時候,沒有消息反而對市場是利空。

同時,7月深圳疫情再度來襲,管控措施加強,雖然感染個案不多,但是措施還是比較嚴格,因為若是在疫情最開始出現的情況選擇躺平的話,後面很有可能會一發不可收拾。深圳陸續有多個社區或者大廈出現病例,採取封閉式管理,社區或者是大廈就只能只進不出,導致不少客戶根本出不去或者進不去社區看樓。同時,包括部分發展商、仲介公司等從業人員,也被封閉管理,正常的經濟活動受到不同程度影響。


新盤去化率不斷下降

市場雖然出現利空因素,但是7月新房成交還是有所增長,究其原因,就是政府加速預售證的審批程式,因此,最近兩個月,市場推盤量明顯增加了,其中,六月推盤量達到今年最高峰,七月雖然有所減少,但也為今年第二高。由於備案資料有所延遲,導致七月新房成交量繼續增長。雖然推盤量增加,但去化率去化率其實還是逐步下降。以往市場好的時候,很多「日光盤」出現;市場稍差一點,也能賣個七八成;再到後面五成就算很好了;現在開盤平均能賣三成已經很理想。

開盤去化率不斷下降,那麼除了開盤的關鍵節點外,開盤後的持續銷售變得更為重要,開發商需要為打持久戰作準備。回籠資金速度變慢了,對發展商資金鏈是一個很大的壓力。

發展商現在面臨兩個選擇,是要利潤還是要快速回籠資金,如果是要利潤的話,價格可能還是會比較堅挺;如果是要快速回籠資金的話,價格上必須要有所讓步。以前發展商是想盡辦法突破限價,後來市況回落,大多項目是按照備案價賣,現在市況低迷,售價已經出現低於備案價了。

部分發展商把資金回籠放在第一位,情願讓利去追求資金回籠速度,導致發展商之間的競爭也愈來愈嚴重。以前大家資金充足,每平方米你賣5萬,我賣6萬,大家都盡力往貴裏賣,追求利潤最大化。現在市場上客戶少,大家出貨壓力大,價格都鬥便宜,你打九折,我打八折,發展商之間都各出奇謀,來搶佔市場所剩無幾的客戶。這樣的價格戰,對房地產市場來說並不是一個好的局面。


二手市場繼續困難

二手房方面,還是沒有甚麼政策,但新房的大量推出,或多或少都會搶佔二手房的客源;加上很多社區封了不給看,也會影響二手房的交易。

二手樓跟售樓處不一樣,售樓處被封的幾率遠低於社區。社區一封,整個社區二手房交易停滯,二手交易受疫情影響要大於新房。另外,發展商「內卷」嚴重,價格掉下來也會影響二手樓交易。如果一二手倒掛不嚴重,客戶會流回二手。但是現在新房新一輪的調價,一二手的倒掛又變的比較大了。

現在要看二手業主願不願意跟進,如果二手業主不願意降價,而發展商在調價,新房的吸引力在增加,二手房的吸引力減少。此消彼長之下,對二手房吸引了打大折扣。二手房業主面臨比較大的競爭,發展商缺錢的情況下,都以比較吸引人的條件去搶佔客戶資源。所以,二手業主會比較被動,部分不願意降價賣的業主,情願選擇先出租,務求減小供樓壓力,以觀望態度來度過目前的困難。總體來說,二手市場還是比較困難。


跨城置業開始恢復

近期市場上發現有些外地客戶過來深圳置業,包括廣州、北方等地客戶,雖然深圳疫情有點反覆,但相對全國還是比較穩定,跨城置業的情況恢復出現。同樣,深圳客戶出去置業也增加,臨深樓市隨着東莞放開限購,也久違的迎來了一波行情。之前東莞對於深圳客戶來說還是有很多限購政策,但是7月除了莞城、松山湖等核心地段外,限購都已經放開了。

據前線同事反應,近期臨深的東莞專案,客戶量增加了三倍多,放開限購刺激了原來有興趣但是沒有資格買房的客戶去看房。某種程度上,深圳跟外地客戶的流動,在疫情控制後,正在逐步恢復當中。

最後,雖然7月份市況還是不怎樣,但是大家對於深圳後市也不用太悲觀,從東莞放開限購後的銷售反彈情況來看,相信深圳在可見的未來,只要政策稍微放鬆,對於成交量的支持作用還是很大的。大家需要對市場有信心,相信只要有適當的政策支持,深圳市場就會逐漸恢復過來。

深圳內望:七月樓市持續低位整固 市場期待刺激政策出台
深圳中原董事總經理 鄭叔倫