深圳內望:物極必反 市場見底在即

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住建局資料顯示,4月深圳一手住宅網簽2,355套,環比上升4.9%;二手住宅過戶4,171套,環比上升8.6%,二手住宅過戶套數為近36個月最高。

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觀望氣氛濃厚

4月環球氣氛不太好,伊朗、中東局勢不容樂觀。經濟情況不明朗,投資也傾向保守,市場青睞黃金,導致黃金價格不斷創新高。再加上市場競爭激烈,「內卷」嚴重,以價換量是市場主題,一手樓盤降價比較嚴重,二手議價空間也不斷增加,房價下跌勢頭比去年更猛了。

房地產市場規律一向買漲不買跌,愈跌大家愈不買,愈跌愈觀望,成交量進一步萎縮,導致整個4月基本上在一片觀望籠罩的氣氛中度過。

4月下旬,其他城市陸續有政策出台,深圳也在傳政策將出,反而會令到客戶更加觀望。在未來的不確定性的基調上,雖然當前不明朗,但同時也會讓大家看到未來的一點曙光。政策預期愈來愈強的背景下,大家都知道市場要變,但是不知道會怎麼變?甚麼時候變?

所以,我認為不需要對市場過度悲觀,要知道物極必反的真理。

物極必反的現象

當前市場情況,房價下跌速度愈快,就代表愈快見底。舉個例子,4月市場發生了一件事,百花片區業主發布聯合聲明,投訴某仲介機構惡意壓價。這是一個物極必反的現象之一,當價格被壓的過低,業主是會反抗的。也有開發商不降價,通過品質提升來加快銷售。業主、開發商開始對降價說不,一直降,一直降,業主、開發商都受不了。而現在有扭轉的跡象,特別是,過去自媒體「唱空」比較多,現在看到外國機構看好,一些自媒體開始「唱好」。

另外,月底地產股大漲,股市走在樓市的前面,充斥的是嗅覺比較敏銳的錢,地產大漲發出了信號,資本認為房地產已經見底了。市場表現是參與者集體的認知,當多數人認為會降,市場就會跟着降,反過來當看好的人比例不斷往上升的話,市場就會隨之向好。業主、開發商拒絕降價,自媒體、資本市場開始改變看好,市場認知開始扭轉,種種跡象反映,現在離見底不遠了。

以舊換新 促進房產鏈條流轉

4月,深圳樓市推出以舊換新政策。以舊換新是國家戰略,令人民生活更新換代。以前針對的是生活用品,如家電、汽車等,對人民生活品質進行升級,也能推動消費,擴大內需,刺激經濟。以舊換新不是新概念,只是首次應用到房地產。由於房地產使用壽命長,長達幾十年;在房地產會不會成功,我們拭目以待。

跟一般的調控政策,如限購、降利率相比,以舊換新政策沒那麼直接,力度沒那麼大。但概念很好,一方面可以去庫存,另一方面可以提升居住品質,促進房地產鏈條流轉。

深圳內望:物極必反 市場見底在即
中原地產
華南區總裁兼深圳中原董事總經理
鄭叔倫