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深圳內望:土地限價優化 與政策共存

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最近深圳將今年第二批集中供地重新掛牌,但土拍規則卻從強化「房地聯動」、嚴格市場准入、優化競價方式等多方面進行了優化調整。由於以往新房售價有限價,但土地沒有限價。開發商在拍地的時候,通過市場經濟的自由搏擊,可能導致土地價格越來越高。而由於新房限價,開發商的利潤就會收窄到一個較低水平,有機會導致部分開發商逐漸出現財務問題,甚至因此而倒閉。如此一來,就會有很多爛尾樓出現,這些結果肯定不是政府願見的。為了讓開發商有合理的利潤,其中一個可以採取的方法就是限制土地價格。

此次調整令開發商有合理的利潤,有助減少倒閉及出現爛尾樓的機會,整個房地產市場也會較為穩定健康。土地限價後,可能有不少開發商願意接受,就如新房銷售限價後,很多人都覺得比較合理而願意去買,而如果很多人都願意去買,出現供不應求的局面,解決分配的方法,最簡單的就是搖號了。將新房買房搖號放到土地出讓上,情況是一樣的。

深圳內望:土地限價優化 與政策共存
深圳繼新房限價,再推行土地限價,有助令房地產市場變得更健康。

調控成主旋律

回顧過去7月深圳樓市,根據住建局資料顯示,7月深圳一手住宅成交3,028套,環比上升5.7%;二手住宅成交2,557套,環比下滑0.7%,從成交量反映,總體市況沒有太大變化,依然處於相對低迷時期。新發售項目供應減少,加上去化率下降,兩個因素疊加影響,7月新房市場整體表現一般。二手房市場成交僅兩千多套,依然處於歷史低位。房住不炒政策高壓下,市場氣氛極度低迷,短期內也看不到任何利好消息,谷底反彈條件還沒有具備。

學區房現炒作

大家要留意的是,政府已發文明確提出要推行大學區模式,建立教師交流制度,合理均衡配置教育資源,優化教育結構。中國幾千年的傳統觀念對教育都異常重視,在小孩的教育問題上很捨得花錢。不僅是有學位需求的家庭,很多人看到學區房價值,也開始炒作學區房,導致學區房的房價越炒越高。此次改革,對學區房無疑是一個重磅消息,有利於打破名校概念。但是名校的概念始終還是根深蒂固,僅靠大學區模式能否破除名校概念還是還有待觀察。未來無論政策如何發展,只要名校概念一天還存在,學區房就依然會受追捧。

買地與銷售掛鈎

自7月下旬傳出發展商拿地被限制,監管部門要求買地金額不得超年度銷售額的40%。將拿地與銷售額掛鈎,目的看來是讓開發商發展不能太激進,拿地要更加謹慎,倒逼房企降槓桿,有利於發展商財務水準在健康安全範圍之內,同時也將為近來持續火爆的土地市場有效降溫。隨著調控愈發嚴厲,把房價控制在合理水準成為各地的首要目標。可以預見,下半年政策上還處於調控加碼的時期,政策總體相信還是會偏緊,放鬆的概率不大,行業要儘快適應與政策共存的環境。

深圳內望:土地限價優化 與政策共存
深圳中原董事總經理 鄭叔倫