深圳內望:政策平靜 觀望者眾

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住建局資料顯示,7月深圳一手住宅網簽2,616套,環比下滑10.6%;二手住宅過戶4,573套,環比增長9.6%,過戶套數創近39個月新高。從錄得量看,7月深圳二手房錄得5,381套,為近42個月最高。

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深圳內望:政策平靜 觀望者眾
中原地產 華南區總裁兼深圳中原董事總經理
鄭叔倫

7月深圳政策面平靜,跟房地產有關的是新房需要項目封頂後才能放款,進一步加大開發商的資金壓力,開發商暴雷風險加大。雖然跟客戶沒有直接關係,但實際不利於客戶買新房,信心有點回落。另外,7月銀行降息,反映到市場有個過程,不會說利率降低市場馬上就會有變化,要累積到某個點才會從量變到質變。

7月利好因素是降息,利空是封頂後放款。這兩個因素對買房的影響不是特別直接,總體需求釋放力度有限。對新房來說,現在總體銷售情況不太理想。但一些優質房源,即核心地段、品質好的項目,還是很受歡迎。例如6月底中海超總項目;7月中旬海德園,是今年第一個日光的項目;還有月底寶安中心的閱臻府,賣的也很好,特別是最大的戶型,最貴的單位,反而基本都賣光了。

市場兩極分化

很明顯感覺到,現在市場兩極分化嚴重,一方面高檔的、優質的房源,還是很受追捧。另一方面剛需市場,價格很便宜,表現也不錯。反而中間層客戶觀望情緒最為嚴重,沒有中間力量的支持,整個市場形成不了閉環。現在經濟形勢不佳,受影響最大的也是中產階級,市場中間層有點不給力,拖了後腿,房地產鏈條沒法形成良性迴圈。中間斷層,也造成了市場一二手成交量的反差。

買新房,某種程度上投資的成分大過自住。由於是期房,從購買到使用最少要一年以上。現在存量房比新房要好,從剛需層面來說馬上就可以用,而新房有交付風險,存量房眼見為實。所以要居住成熟,一般是買存量房。新房一般是買未來,買規劃。現在存量房愈來愈受市場歡迎,導致新房銷售壓力更大。

預估未來市場將逆轉

香港境外財富增長比較快,去年已經來到世界第二。趨勢不變的話,最快今年就會到世界第一。同時,很多香港家族辦公室、境外資金,通過前海等管道回到內地尋找投資機會。最近我們接觸到一些大宗交易或者豪宅客戶,發現有些資金是在香港匯進內地。如果資金回流,外資增加,加上內地政府放水,對資產價格也會形成支撐。此外,降利率是趨勢,美國可能在9月減息,中美息差會令到中國也有減息空間。如果美國減息,中國就更加有條件減息。

未來整個市場會發生逆轉,大環境趨勢將會是資金增加,利率降低。對於房地產市場絕對是利好,買房首付愈來愈低,供樓壓力愈來愈小,借錢比較容易,也更加划算。因此,在可見的未來,應該是上車最容易的時期,加上房價已經調整到合理水準,房價見底回穩是市場共識,綜合考慮,確實是入市買房的很好的時期。