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深圳內望:深圳成交及房價趨勢向下

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八月二手住宅成交2043套,持續下降,除了農曆新年月份,成交量低迷已經跌到歷史低位。新房成交量雖然是放大,但是主要是備案資料嚴重滯後,不能反映市場真實情況。從市場觀察,八月份整體市場比七月份又再差了一點,市場不斷往下走,究其原因,主要是宏觀經濟和政策疊加因素,雙重影響下的必然結果,附加因素還有受奧運會、大學區及土拍三個事件出現所影響。

深圳內望:深圳成交及房價趨勢向下
深圳中原董事總經理 鄭叔倫

經濟及調控影響

一方面是經濟下行壓力加大,今年疫情反覆,加上政府開始整頓不同行業,包括教培、平臺、資料中心、壟斷、醫藥等,各行各業都開始整頓,導致整體經濟也受影響。房地產跟經濟息息相關,經濟受壓或者經濟預期下行的時候,買房的欲望就會受影響。因為買房是比較重大及長期的投資,個人會對自己未來的經濟收入做評估,如果預計自己收入減少,會比較謹慎甚至不敢去做重大的投資,金額比較大的大宗商品像房產,影響都會比較大。其實,從政府公佈的資料看,消費面也在下降,側面反映了經濟壓力重重。

第二是,八月東京奧運會的舉辦,以往也是一樣,一到大型的體育賽事,比如奧運會、世界盃等,或多或少都會影響房地產交易量。兩者不一定有直接關係,但是很巧合,每次一到大型賽事,房地產都會受到一定影響。也許大家的注意力被分散,心思沒有放在買房事情上。

第三是,深圳突然之間撤回原定的集中土拍,大家不知道會發生什麼,所以開始觀望。後面再重新放出來的時候,政府不僅對土拍的溢價上限從45%下調到15%,而且還在商品房原本限價的基礎上再下調了3%-9%,地價、房價都往下調了,市場預期價格也開始下降情緒更加進一步放大。客戶買房,一般都是買漲不買跌,當房價下行的信號比較明顯的時候,大家觀望的情緒就會比較濃,令到市場成交低迷。成交量下降,房價也有下行趨勢,已經跟以往成交量不斷放大、價格不斷攀升有了明顯的轉勢。

土地限價受不少開發商歡迎

此前新房售價是限價的,但土地沒有限價,那麼開發商拿地的時候,通過市場機制的自由搏擊,可能導致土地價格就越搶越高。而由於新房限價,開發商的利潤就進一步收窄到一個比較低的水準。 這會導致慢慢有些開發商的財政有機會出現問題,最壞的情況可能有部分開發商會因此倒閉。這樣一來,就有很多爛尾樓出現,這些結果肯定不是政府想見到的。為了讓開發商有合理的利潤,其中一個可以採取的方法就是限制土地價格。 開發商有合理的利潤,就不那麼容易倒閉,那麼爛尾樓的出現的問題就可以避免,從而整個房地產市場也較為穩定健康。 土地限價出台,相信有不少開發商歡迎及願意接受。相當於新房銷售限價之後,很多人都覺得比較合理而願意去買,而如果很多人都願意去買,出現供不應求的局面,解決分配的方法,最簡單的就是搖號了。將新房買房搖號放到土地出讓上,情況是一樣的。

第四是,大學區政策的影響,大學區擬推行,很多學區房重新洗牌。以前依靠學區優勢而成交比較活躍的區域,比如說羅湖區深中、福田百花園嶺等名校片區,市場需要時間來重新定價房價。以前的學區值15萬,大學區推行後值多少,大家都在博弈。以前是在學區確定的前提下去買賣,現在都要適應新的交易規則——大學區後房子到底跌到什麼水準,這個水準被認可後就是市場價格。亦即是說學區房價格需要時間去建立,短期之內可能成交會有影響,但當市場達成共識,重新找到合理價格後,成交就有望恢復正常。

未來發展 等待市場穩固

總體來說,現在房價下行,成交量下行,價量雙雙下降已經是趨勢,問題只是到底會下行到什麼時間?

當然大家沒有水晶球,這個很難去預測,只能密切關注市場的表現。當市場下行時,很多人觀望不買房,而住房是必需品,不買就會去租房,租房需求就會放大,租金可能就會上漲。租金上漲,租金回報率會上調,當租金回報上升,去到一個比較吸引人水準,可能就會吸引到一些長線的收租客戶入市。市場上除了剛需客戶,又多了收租客戶一起入市支撐,就會令到市場慢慢穩固,穩固之後就會有機會慢慢恢復過來。