新樓成交較上月跌三成
住建局資料顯示，8月深圳一手住宅網簽2,199套，環比下滑30.3%；二手住宅過戶2,422套，環比上升7.2%。一手住宅網簽創近六月最低，二手住宅雖然結束了連續4個月的下滑，但依然處於低位。從成交資料看，8月份雖然政策相關消息不斷，但是市場依然延續低迷的態勢。
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調控政策目的，是維持市場平穩發展，當市場出現火爆的時候，就需要出台打壓政策，去壓抑市場過熱。同樣的道理，當市場出現冰冷的時候，就需要取消之前的打壓政策，避免市場過度低迷。當前市況低迷已經很明顯，所以政策肯定是放開的方向走，政府要救市，從而達到提振市場信心，是接下來主導市場發展的主旋律。
政策仍是市場發展主旋律
8月份政策傳聞較多，市場都在猜會出甚麼政策，主要方向是鬆綁之前市場火熱的時候出台的打壓政策，因為這些打壓政策，在目前低迷的市況，明顯已經不合時宜，根本沒有繼續執行的必要。8月底深圳出台了認房不認貸，目前經濟大環境下，大家生活都比較困難，認房又認貸的話，只要有過貸款紀錄，都是按二套或以上算，首付壓力比較大。無房有貸的群體算首套還是二套，一直以來都有爭議，換房群體無房再買為甚麼不能算首套呢？現在不認貸，賣掉再買算首套，是比較合理的做法。
同時，8月最後一天，央行降低存量貸款利率，減輕供樓負擔。兩個利好消息疊加起來，首付降低，月供降低，買房的壓力下降不少。
市場低迷，政策傳聞不斷是一個重要因素。大家關心的不是政府出不出政策，而是考慮政府會出什麼政策。出台政策是肯定的，只不過不同政策也會導致不同的人受惠，不同的人也會有不一樣的反應。比如雙證合一，利好雙證業主，但同社區的單證房就會受壓，雙證變單證後，單證房優勢不再。所以政策不是所有人都受惠，後續如果分區域放鬆政策，可能也會導致不同區域的房源影響不同。不同政策導致不同結果，大家自然比較觀望，情願觀望清楚再做決定，也導致市場客流量減少了一點，決策也慢了一點。
認房不認貸效果待定
認房不認貸政策施行的效果怎麼樣，還要拭目以待。實際上自消息傳出後，市場都在等消息，反而是影響了成交。出政策不一定立即利好，也可能導致短期的利空因素，比如說會加大客戶的觀望情緒，另外，也有小部分開發商趁機取消優惠，存量房的小業主坐地起價……等等情況出現，反而令到市場成交更加困難，因為目前客戶信心還是很脆弱，對於漲價接受程度低。暑假也是影響成交的一個另類因素，疫情三年，客戶很少帶小孩出去旅遊。今年管控放開，7、8月很多人帶小孩出遊，導致售樓處人流明顯減少。
商鋪行情不錯 意向客戶增加
8月份雖然住宅市場低迷，但是商鋪的行情還不錯，意向客戶增加了一些。根據物極必反的原理，商鋪這兩年價格跌的幅度遠大於租金跌的幅度，租金回報率隨之而來的提升。商鋪租出去也比較容易，租金高，很多商鋪收到的租金已經高於付出去的月供了，即客戶不但不用自己供樓，還有盈餘，因此購買商鋪算是一個比較好的投資。而且現在金融槓桿比較發達，買商鋪需要的首付也可以採用很多的手段，讓首付不會那麼多，因此現在考慮買商鋪的客戶還是不少的。
同樣，近兩個月港人北上消費的熱情也高漲，據統計，7、8月已經有超過900萬人次港人入境深圳，雖然大多是吃喝玩樂，買房的不多，但也可以利用港人北上消費，帶動港人買房。
港人現在購房政策還是等同於外國人，不能購買公寓、商鋪等產品。如果能夠把這個政策放開，讓港人可以去買公寓及商鋪的話，應該可以改善現在房地產投資市場比較低迷的狀態，讓房地產市場更加健康發展。深港融合是大勢所趨，應可讓港人享受和本地人一樣的購房政策。
