內地樓市在疫情前非常火熱，樓價持續上升，港人紛紛北上投資及置業，政府甚至要推出調控措施壓抑樓市。然而疫情爆發三年過後，內地經濟受困，房企爆雷，樓市價格出現明顯回落，港人在大灣區置業的心態已有所不同。
美聯物業（珠海、中山、江門、香港大灣區總部）董事總經理林世昌表示，以往大灣區樓價高企，樓盤位置及配套選擇有限，隨着現時價格調整，政策放寬，可選擇的樓盤更多。加上港珠澳大橋及高鐵等基建帶來交通便利，促進香港與灣區融合，港人轉向以第二居所、度假及提升生活質素為考量，預期北上置業需求會有明顯增長。
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樓價大幅調整，林世昌不諱言會影響買家信心。然而，灣區樓價已出現一定程度的跌幅，按揭貸款利息低，交通基建及社區配套愈趨完善，都有利樓市發展。現時內地物業呎價只是千多二千元，與香港仍有很大差距。假如港人沒有欠貸記錄，首置物業基本可支付兩成首期，再向銀行承造八成按揭，一般利息為人民幣3.7%至4.1%左右。此外，以往樓價貴，買家要選擇較偏地區，現在樓價調整，買家可選擇核心位置。而核心位置，配套成熟及規劃日益完善的地區會是首選。
看好粵西城市
港珠澳大橋貫通，便利港人融入灣區。林世昌認為粵西地區的珠海、中山、佛山及江門會因為樓價及交通吸引，成為港人關注的城市。當中他看好珠海西區，原因是經港珠澳大橋，可便捷連接洪鶴大橋到金灣區，或連接香海大橋到斗門區；中山坦洲則鄰近香洲區，坐擁港珠澳大橋的交通優勢，經坦洲快線還可迅速接通中山東區、五桂山、三鄉等主要中山市區。另外，佛山的三山新城是廣佛交界最後一幅土地，也是佛山政府大力打造的區域，現已貫通地鐵及輕軌，加上鄰近番禺的廣州南站，同樣具有優勢。
料樓價平穩橫行
按現時樓市限購措施，港人在珠海置業最多可購買兩套房，包括在市區及西區各買一套，或在西區買兩套；中山及江門則可買一套。林世昌表示，按成交數據估計，珠海在今年上半年的一手成交量約13,350宗，比去年上半年11,417宗，上升16.93%，主要原因是珠海受惠於港珠澳大橋，地理位置佔優，所以成交量上升。中山上半年預測數字約15,876宗，比去年同期的18,850宗，下跌約16%；江門預測數字約16,047宗，比去年同期22,902宗，下跌近30%。樓價方面，珠海樓價回落約5%-10%，中山及江門回落10-15%，調整幅度輕微，因當區成交量及成交價較為平穩。他相信未來一段時間樓價會平穩橫行發展。
可趁低吸納
深中通道成功「合攏」，並預計在2024年建成通車，有助推動珠江兩岸融合發展。林世昌認為，珠海、中山、江門等城市的樓盤可趁低吸納。其中，中山在相隔一年後將在7月11日重新拍地，土地臨近馬鞍島，起步價為每平方米1萬元（人民幣，下同），上限價為1.5萬元，估計會在上限成交，加上拍賣條件要求現樓出售，所以投入成本會更多，相信開售價會跟周邊樓盤相若，例如附近萬科的樓盤均價為每平方米2.4-2.8萬元左右。加上深中通道有機會提早通車，對中山樓價會有推動作用。另外，他認為可留意佛山市場。廣佛同城，在交通、政策、民生、醫療、教育等方面成功融合，無論人口或兩城融合等方面，也是灣區之中需要關注的城市。
觀望七月政策出台
為支持內地樓市穩定發展，市場預期政府將於七月公布新的樓市措施。林世昌表示，市場上有兩類買家，有的認為政策推出後，發展商在推售樓價會更進取或將優惠減少。另一批是等政策出台後，才會因應時機出手。林世昌相信政策會帶來刺激作用。市場也期望會有放寬限購、購買第二套自用住宅物業的按揭比例減少，放寬禁售期等方便換樓客的措施。
港人首要考慮交通
要以第二居所作為置業選擇，林世昌認為交通是關鍵，地鐵及高鐵項目會是香港買家首選，因此鐵路沿線物業可看高一線。另外，內地購物及吃喝玩樂的「打卡點」地區，也吸引喜歡生活享受的買家，特別是現在港車北上，可給港人率先感受北上購物玩樂及樓價差距，是其中一個置業誘因。除了交通、購物及基建外，也要考慮附近有否產業發展，例如世界500強公司、IT中心、研發基地等產業，以及政府是否大力支持，這些都會居住需求及人口增加帶來支持。這是投資內地房地產要關注的事項。
宜實地「踩線」了解樓盤
美聯今年已為香港買家安排五六場投資講座，林世昌表示，美聯會多做香港推介研討會，繼續專業化介紹灣區，將最新城市發展、基建發展、城市資源等方面的最新信息，盡快帶給香港投資者。在汰弱留強的市場環境，發展商產品不吸引也很難出售，除了要配套齊備、管理好、園林優美、會所設施，周邊環境及市場發展情況也很重要，美聯會全面及專業的態度面對有興趣在灣區置業的客戶。
此外，美聯在香港有二十多年大灣區樓盤的銷售經驗，發展商也很願意跟美聯合作，將樓盤帶到香港，拓展香港市場。最近合作的樓盤都推出優惠。林世昌解釋，現在很多發展商在香港首推單位，比他們在當地市場提供更多優惠、更好的樓層及景觀給香港買家。提供優惠價格主要是測試市場的接受程度，因應首推單位反應，進行原價加推或輕微調整價錢，都是其中的銷售安排。
灣區置業始終是隔山買牛，除了提供最新市場及社區情況，林世昌鼓勵買家要親身實地視察。他表示，公司會嚴謹把關，挑選有實力的發展商及項目推介給客人。他更提醒買家切勿盲目相信網上影片介紹即作出決定，要親身「踩線」，並要量力而為。核心地段、配套成熟及規劃日益完善的地區會是精明的置業選擇。
