內地樓市在疫後通關至今飽經震盪，面對經濟復蘇乏力、樓價及成交量遭遇冷鋒，內地推出「認房不認貸」，下調物業按揭利息，為疲弱的樓市注入動力。粵港澳大灣區投資分析師李海文（人稱Dooby Sir）認為，措施利好首置、換樓及投資者，相信內地樓市已走出疫情封關的「谷底」，進一步要視乎每個城市在搶經濟、搶人才，在城市增值方面有否投入力度去做，期望樓市能夠健康有序地發展。
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廣州、深圳實施「認房不認貸」，簡單而言是居民家庭（包括借款人、配偶及未成年子女）在申請貸款購買商品住房時，只要當地名下無房（住房已出售），再次購房仍可享有「首套房」的信貸優惠。李海文認為，相關政策對一二線城市幫助較大，當中有兩類買家最受惠。第一類是轉換城市生活的人，例如買家在成都持有按揭物業，到中山再置業，以往會被當作是二套房，但在認房不認貸的措施下，中山物業會被視為首套房。另一類是置換型，換樓客現在只需在銀行應用程式提交資料，就可做到「二套轉首套」，將按揭利率降低。
此外，9月25日起，銀行開始下調存量首套住房商業性個人住房貸款利率，不同階段分別為：2019年10月中至2022年5月中整體按揭利率下調至4.2%：2022年5月中至2023年8月，則按當時按揭利率降20個基點。 李海文認為，政府及銀行有意以「特效藥」提振樓市，減輕供樓負擔，這段期間有樓人士都可受惠。他特別提醒，首套系統會自動調整房貸利率，但「二套轉首套」需要向銀行申請。
重整健康有序的市場
回顧今年內地樓市，李海文指，疫後開關的首季，很多人不理性消費，部分大灣區優質城市也變得活躍起來，及至第二季樓市相對理性，第三季則平穩過渡，市場購買力弱，成交量也不太好，但在「認房不認貸」推出後，確實令部分城市的樓盤項目受惠。
要確認樓市真正復蘇，他認為要留待明年經濟數據結果，例如經濟數據比今年首季有所增長，即代表「有起色」。第二是要重拾市民對樓市的信心，值得讚揚是部分城市的政府及發展商將保交樓為首任，有助重建市民信心，釋出有利樓市復蘇的良好信息。第三是房地產股票走出低迷狀況。
「經濟好，房地產必定好。經濟不好，房地產不能獨善其身。」李海文認為政府可聚焦振興經濟，減少用「特效藥」救樓市，並要落實監管，提高罰則，令房地產市場有序健康發展。例如市場上有內地人及港人買樓「不同價」的問題，要杜絕「沒誠信、出蠱惑」的發展商及地產代理。只要市場健康有序，經濟逐步回復，樓市自然會重上正軌。
勿貪低息 轉企業借貸
另一方面，李海文透露，有銀行反映部分業主提早還款，在清付物業按揭後，再以物業抵押進行企業借貸，以賺取息差。他指出，雖然企業借貸利息只是2%左右，比一般房貸按揭吸引，但企業借貸供款年期只得五至十年，還款金額大。假如業主出現經濟問題，無力償還款項，作為抵押的物業就有可能被沒收。加上在清還物業按揭後，該物業不可再進行房貸申請，業主只能用房產證到銀行申請短期借貸。因此將物業轉為企業借貸，就像將「計時炸彈」放在身邊。
珠海「悶聲發大財」
要在大灣區九城選擇「潛力城市」，李海文最看好珠海，認為珠海樓市具抗跌能力，經歷樓市下調後未有再跌，還有一定交投量。珠海就跟深圳一樣，因鄰近香港而受惠。而且是「悶聲發大財」，現階段致力於修橋搭路、鋪設通訊網絡、發展高欄港的運輸物流、鶴洲CBD及旅遊業等，只是未有說出來。「雖然珠海總值GDP不高，但人均GDP卻在全國名列前茅，市民消費能力高。估計最多十年，在大灣區城市之中，可跟隨深圳及廣州，位居前列。」
買樓要揀「大眾」接受
「現階段買家可以理性地投資優質樓盤。」他坦言，現在樓價確實比疫情前便宜，要留意樓價低位時機、價錢是否吸引、將來有否二手市場承接，必須是「大眾」接受的樓盤，才值得入手。
為免買樓「中伏」，他認為可留意發展商的股票價值，考慮國企、央企或當地大型發展商項目。建議港人要先決定城市，因應資金選擇地區，再挑選值得買入的優質樓盤，並要留意屋苑配套及單位特色等「細節」。
