在一片民營房企融資環境困難中，各方都努力調整經營策略，務求在逆周期中「活下去」，而優質內房民企終於迎來了利好消息！
話說日前，碧桂園地產成功獲得中債信用增進投資股份有限公司（下稱「中債信用」）的支持，發行金額為15億元（人民幣，下同）的中期票據，且最終票面利率只需3.2%，認購倍數亦達2.86倍。
結合這段時間內地金融市場相關政策的出台，這顯然是一個為內房「撐腰」的信號！
事實上，國家統計局新聞發言人付凌暉曾公開表示，今年經濟發展面臨的形勢比2020年更複雜嚴峻，疫情防控難度也比2020年更大，企業生產經營困難也比2020年更大。雖然房地產市場出現積極變化，但仍處於下行過程中，推動房地產市場平穩健康發展還要繼續付出努力。
Presented by：WAW Creation
由中債信用「全額擔保」
根據公開資料顯示，碧桂園地產在今年2月25日已完成中期票據註冊，本金金額為50億元。在9月16日，碧桂園地產完成2022年第一期中期票據發行的簿記建檔工作。第一期發行金額為15億元，期限3年，主承銷商為中信建投證券，聯席主承銷商為中國銀行。
正如文首所言，今次對內地房企釋出的信息相當正面和「重磅」，但最「吸睛」和不可忽略的信息，還是此次中票發行是由中債信用提供「全額無條件不可撤回連帶責任保證擔保」；即當被擔保物件發生違約後，擔保方要全額、無條件、不可撤銷地履行被擔保人應盡的全部義務，可見對債權人權益的保障力度之強。而碧桂園獲得中債信用提供擔保，亦可見政策支持的力度之大！
消息公布後，中指研究院也認為，這是4月監管方提出的通過創設信用保護工具為民營企業債券融資提供增信支持的再升級。中達證券更指出，中債信用增信民企發債正式落地，進一步增強了優質房企的融資能力，持續改善企業的流動性。從已披露的資金用途來看，部分募集資金將用於專案的開發建設，對於保證其開發進度亦起到一定積極作用。
中債信用增進投資股份有限公司
中債信用增進投資股份有限公司，亦稱「中債信用」，是中國首家專業債券信用增進機構，成立於2009年9月。是在中國人民銀行的指導下，由中國銀行間市場交易商協會聯合中國石油天然氣集團有限公司、國網英大國際控股集團有限公司、中國中化股份有限公司、北京國有資本運營管理有限公司、首鋼集團有限公司、中銀投資資產管理有限公司共同發起成立。公司註冊和經營地均在北京，註冊資本金為60億元人民幣。主要經營範圍包括：企業信用增進服務、信用產品的創設和交易、資產管理、投資諮詢等。
內房面對的壓力：銷售疲弱和融資不暢
今年以來，受疫情影響疊加經濟下行等因素，房地產行業面臨銷售疲弱和融資不暢兩大難題，房企資金流動性面臨較大壓力。據中指研究院統計，今年上半年民營房企發行境內債規模佔比僅為3.7%，是近三年最低。此外，今年前8月百強房企銷售額均值同比下降46.2%。
由於房屋政策是重點所在，有見市場氣氛不佳，近期政策端亦持續發力，有關房地產的支持性政策漸次落地，逐步改善市場預期。例如在今年7月底，中央政治局會議首次提出「保交樓」，強調要穩定房地產市場，保交付、穩民生。
利好政策出台 融資市場呈回暖
至於金融方面，人民銀行在8月1日的2022年下半年工作會議便強調，要保持房地產信貸、債券等融資管道穩定，加快探索房地產新發展模式。在8月中旬，更有公開消息稱監管部門指示中債信用增進投資股份有限公司對房企發行的中期票據開展「全額無條件不可撤銷連帶責任擔保」，為房企提供流動性支援。其中涉及龍湖集團、碧桂園、旭輝控股集團、新城控股和金地集團等多家示範性房企。
隨着利好政策持續推出，行業信用融資出現回暖。據統計，自5月起，包括信用違約掉期（私募CDS）或信用風險緩釋憑證（CRMW）在內的信用保護工具，帶動了龍湖、碧桂園、美的、新城、旭輝等頭部民企先後成功發行多筆信用債，實現融資39億元。
與此同時，房地產行業的信用債發行也在穩步回升，二季度以來發行平穩，月均發行額超過460億，5月起發行額環比連續為正，同比增速雖仍為負，但也降至個位數。同時，發行種類也更為多樣，併購債、綠債、住房租賃債等專項債均受到鼓勵。中指院研究稱，「預計隨着各項積極政策的釋放，房地產市場有望加快恢復進程，傳導至市場端及投資者的週期也會相應縮短。」
碧桂園的對策：強回款、穩現金流、降負債
眾所周知，儘管行業處於下行階段，採用行穩致遠策略碧桂園，仍保持戰鬥力，特別是強回款、穩現金流、降負債表現突出。
根據碧桂園財務報告顯示，截至2022年6月30日，該公司總借貸餘額從去年底3,179.2億元進一步降至2,936.8億元，較去年底下降7.6%；公司淨負債率48.1%，連續多年維持在60%以下，繼續穩定在行業較低區間。
還有，期末集團可動用現金餘額約人民1,479.8億元，現金短債比約2倍，可動用現金儲備充足，短期償債無憂。
今年已無境外美元債
同時，碧桂園積極回購債券、兌付到期債務，向市場傳遞信心。自7月14日發佈公告至9月9日，碧桂園地產控股股東已在二級市場累計購買近2.88億元公司債券；年內已無境外美元優先票據到期，境內僅有兩筆可回售公司債共計40億元。據碧桂園亦已做好了還款計劃和安排，將根據市場情況考慮再融資等方案，進一步調整負債結構。
獲監管層及金融機構支持 可全品種融資
事實上，得益於良好的信用狀況，碧桂園也獲得了監管層、金融機構的認可和支持，是當前為數不多能進行全品種融資的民營房企。在今年境外資本市場幾乎停滯的狀態下，其已先後發行可轉債折合33.68億人民幣，配售新股折合24.1億人民幣；去年下半年至今，境內發行公司債及中票合計61億、供應鏈ABS及ABN合計87億。
無疑，這個情況也在證券市場獲得反映，第一上海、申萬宏源等多家券商機構均對碧桂園維持「買入」評級。第一上海認為，「行業將走向緩慢復蘇，公司作為示範性民營龍頭房企，經營層面依然保持韌性，財務層面保持穩健，融資管道暢通，合約銷售額仍然領跑市場，具備穿越週期的能力。」
此外，碧桂園在穩健營運的同時亦審慎積極找尋具潛力土地，例如新增的9個專案中，78%都位於五大都市圈；新增土地權益地價約61億元，均價每平方米6,204元。截至今年6月30日，已獲取權益可售資源約1.22萬億元，疊加潛在權益可售土儲2,917億元，公司共計權益可售土儲約1.51萬億元，土儲目標一二線及三四線城市各佔50%，可售貨值始終充足且主要分佈於珠三角、長三角、環渤海等地區，足以支援公司2-3 年的有品質發展。
