過去兩三年，面對調控和疫情影響的內地房地產市場，可以說持續受壓，市場低落已成共識。今年上半年亦不例外，「冷風」頻仍；有資料顯示，業績出現虧蝕的上市房企，超過50家！際此困局，房企要「活下去」，無非就是要「保交樓」，同時更必須有一個健康的「身體」，以及絕對少不得的充足現金流！
碧桂園（02007.HK）8月30日發布2022年中期業績報告顯示，上半年公司銷售業績繼續領跑行業，回款率保持高位，負債持續走低，經營性現金流保持凈流入。在充足的現金流和今年再無到期外債下，「築底」前行！
會上，碧桂園總裁及執行董事莫斌在談到三道紅線問題時，指出碧桂園將在2023年中期之前自然實現從黃檔到綠檔的調整。
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面對宏觀大環境影響，中國指數研究院發布的資料顯示，上半年首百名房企銷售額均值僅356.4億元（人民幣，下同），同比下降48.6%。而碧桂園雖業績也下滑，但整體表現仍然平穩。上半年累計實現權益合同銷售額達1,851億元，持續領跑，且累計銷售的同比變化率亦優於行業百強。至於權益回款方面，現金回款約1,703億元，權益回款率92%，已連續7年回款率保持在90%以上的區間。
以現金流為核心 平衡資產負債和利潤表
過去一段時間，不斷有房企「債務違約」，房企的財務情況，惹人關註。但財報顯示，碧桂園經營狀況良好，現金流穩健，且可動用現金充足。上半年，公司總借貸約2,936.77億元，較去年底的3,179.22億元，下降了7.626%。同時，資產負債表亦好於預期，淨負債率維持在48.1%，凈經營性現金流持續為正。
碧桂園集團總裁莫斌指出：「為確保公司能夠順利穿越周期，期內，公司把重心放在保證現金流、資產負債表及利潤的平衡上，通過經營性現金流去償還高成本、期限短的融資，進一步優化債務結構。」
融資暢順 今年再無外債到期
再看大家關注的債務問題，早於6月，碧桂園提前以現金回購7月到期的美元票據，總額約4.11億美元，由於碧桂園積極償債、回購，年內已無到期美元票據，目前境內有兩筆債達到可回售狀態，合計40億元；今年下半年沒有到期的直接融資。此外，目前碧桂園融資管道暢通多元且總額可觀，例如5月以來，作為首批信用保護工具發債示範房企，碧桂園、龍湖等5家民企相繼成功發債。此前，碧桂園還與招商銀行、中國農業銀行廣東省分行簽訂了150億元及400億元的戰略合作協定，用於地產併購及保障性租賃住房業務。
去年下半年至今，碧桂園境內發行公司債及中票合計61億元、供應鏈ABS及ABN合計87億元，是為數不多能進行全品種融資的民營房企。此外，莫斌表示，目前碧桂園在交易商協會和中債信用增進公司的支持下，也在推進中票的發行。
保交樓 下半年再交付50萬套
一個「健康」的房企，保交樓不但是份內事，對市場穩定和信心恢復更事關重大。今年上半年，碧桂園在214個城市，如約交付1,070批次，超過25萬套房；下半年更計劃交付50萬套！
要成功全方位保交樓，離不開整體經營。碧桂園精確監控每個特定城市四類庫存（有預售證未售面積、在建未有預售證面積、拿地未開工面積、未來12個月計畫供地面積）、月均銷售面積和平均開盤時間等指標，將目標城市或區域的供需情況按照庫存短缺、庫存合理、供應過量進行動態分類，並在此基礎上對目標城市或區域做出積極進入、機會進入、暫不進入的投資決策。以2021年為例，在其監控的367個地級市、省級直轄縣級市以及自治州及地區中，庫存供應過量狀態的只有約14%，剩餘86%都處於庫存合理或者健康狀態；至於256個三四線城市中，處於庫存短缺或合理狀態的達90%。
品質管控抓「細節」 強化不同體系
莫斌曾強調：「不追求規模，追求高品質，我們聚焦的是做一成一。既要做好今天，也要看到明天。」
在質量管控上，碧桂園狠抓「細節」，開展工程區域聯檢、材料聯合抽檢、樁基飛檢及優化、交付維保等工作。統計顯示，2021年，碧桂園獲得省級及以上工程獎項共162個，廣廈獎候選項目新增11個。由今年開始，碧桂園進入強基行動2.0，進一步強化工程管理體系，完善技術標準體系，從領導一線督查、現場經驗交流、固化管理行為，以及狠抓關鍵工序、動作標準化，以達成專案交付的口碑相傳。
布局高科技地產生態鏈
圍繞房地產主業，碧桂園同時也重點布局高科技地產生態鏈，短短數年間，已取得不俗成績。這裏說的，是2018年7月成立的碧桂園集團子公司廣東博智林機器人有限公司，該公司聚焦建築機器人、BIM數位化、新型建築工業化等產品的研發、生產與應用，以打造新型建築施工組織方式。
建築機器人發揚光大
據資料顯示，截至今年7月，博智林已有30款建築機器人投入商業化應用，服務覆蓋28個省份超550個項目；累計交付超1,200台，累計應用施工超1,000萬平方米。今年6月，碧桂園更整合其科技建造體系上下遊關鍵內部資源，成立科技建築集團，依托BIM數字化、新型裝配式建築、建築機器人自動施工等新技術、新體系，推動產業生態升級，通過應用科技建造體系對內全承接及對外拓展代管代建、EPC施工總承包、勞務分工等工程。
莫斌在發布會上表示，與傳統建造體系相比，科技建造體系具有安全、低碳環保、高品質、高效率、經濟效益佳等顯著優勢，能夠助力建築業高品質發展。「博智林機器人的全面應用和實施，與主營業務相輔相成，相信在未來的市場中能夠發揮更大的作用，創造更大的價值。」
