受經濟及地緣政治因素影響，大灣區樓市在政策「寬鬆導向」的助力下仍然面對不少挑戰及壓力。戴德梁行日前發表2025上半年大灣區住宅市場及商業物業投資市場回顧及下半年展望，預計隨着關稅的不穩定影響逐漸減淡，今年全年住宅成交量或錄得至近30萬宗，相對2024年下跌約6%；下半年房價仍有下調壓力，全年或錄得0-5%跌幅。
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2024年首三季大灣區住宅成交欠佳，然而到了第四季，政府推出多項有效政策，帶動成交量急升，達到接近每月40,000宗水平。戴德梁行大中華區副總裁及大中華區策略發展顧問部主管陶汝鴻表示，這些政策動力延至2025年首季，儘管受到二月份春節假期影響而有所下跌，但2025年首季的成交量仍比去年同期上升15%。隨着中美貿易戰在4月份爆發，買家對經濟前景感到缺乏信心，入市態度變得謹慎，現時成交量回落至約每月25,000宗，他相信買家的觀望情緒將持續到今年第三季，對第四季能否反彈存疑。
全年成交量可達30萬宗
市場不穩定情況仍然存在，但仍錄得兩萬多宗成交，陶汝鴻解釋，這數字反映了市場的剛性及改善性需求。他估計下半年成交量將有所改善，估計可達每月約27,000宗，全年成交量將有望到30萬宗。
雖然成交量較去年同期下跌約6%，但按城市劃分，廣州、深圳、東莞、珠海的一手住宅銷售數字仍有上升趨勢，對比去年及今年上半年，廣州上升21%、深圳47%、東莞6%、珠海8%，一線城市及位置較佳的地區升幅較為顯著。相對而言，大灣區其他城市則出現下跌，中山下跌10%、江門11%、惠州11%、佛山15%，跌幅最嚴重是肇慶，達32%。
樓價有下調壓力
深圳二手房價指數在第二季出現調整，房價在2024年12月至2025年3月錄得升幅，但隨着中美貿易戰發生，樓價面臨下調壓力。陶汝鴻指出，深圳中高端二手住宅市場在第二季按季下跌4.4%，按年下跌7.4%，年初至今下跌0.5%內地房地產政策大致延續去年寬鬆導向，持續優化「四個取消、四個降低」的政策。陶汝鴻指，當中主要包括專項債，收購閒置土地及空置單位，解決開發商的資金流問題等，以令市場信心回復。他相信未來仍會有樓市政策出台，但一般在於幫助買家減低置業成本及負擔能力。然而，購買意欲才是最重要因素，若經濟情況持續不穩定，關稅問題仍然存疑，他相信買家會繼續保持觀望。
大灣區商業物業投資 一支獨秀
大灣區商業物業投資方面，上半年總投資金額為247億元人民幣，比去年同期大幅上升108%。戴德梁行中國資本市場部副董事總經理陳彩麗表示，全國市況轉差，但大灣區一支獨秀，佔全國物業投資成交31.3%，達到過去5年的高位。
她指出，今年上半年只有4宗超過10億元人民幣的成交，當中三項是保險公司收購工業物流的項目，一項是銀行債權股交易。其他30宗為細額成交，成交額以1至3億元人民幣為主。整體成交以工業物流為主導，佔整體52.4%（14宗）；零售商業佔7.4%（9宗），預計下半年數字會大幅擴大。
展望下半年，她相信物流和商業板塊會繼續跑出。大灣區倉儲市場將迎來大量新增供應，以廣州、佛山、深圳為例，未來兩年新增供應超過現有供應一半，若這些城市的吸納量未能跟得上供應量，可能會出現空置率上升及租金下調壓力的問題。
房地產市場「止跌回穩」焦點政策
廣東省率先開啟2025年專項債收購存量土地，成為全國首例。2月份以來，廣東省如廣州、珠海和惠州，密集發布擬回購存量閒置土地的公示，並且合計發行逾307億元人民幣的專項債券。
珠海/中山
‧發布住房「以舊換新」補貼政策，補貼按「賣一買一」原則申領
‧可獲現金補貼/電子消費券/所得稅退稅優惠
廣州
‧明確提出全面取消限購、限售、限價，並降低貸款首付比例及利率
‧成為中國一線城市中首個「三限」全面鬆綁的城市
‧正式結束長達15年的樓市調控期
深圳中原：料下半年出台政策刺激樓市
去年政府推出一系列政策帶動樓市成交量急升，惟在今年成交已見回落，對於政府會否「出招」刺激樓市，中原地產華南區總裁兼深圳中原董事總經理鄭叔倫表示，目前市場大幅轉冷，若維持目前態勢，止跌回穩目標難實現。因此，下半年將極大機會「出招」刺激樓市，或會推出調控政策鬆綁及降息利，調控方面，繼續鬆綁限購、加大稅費優惠等可能性大。
需利好消息帶動
鄭叔倫預計下半年市場仍有下行壓力。「目前市場下行速度較快，但相信在利好政策刺激下，第四季度市場會有明顯改善，整體呈現先跌後升走勢。」他認為，內地經濟狀況直接影響樓市發展，下半年值得留意的一項是貿易戰，中美貿易戰不確定性依然較大，對內地經濟衝擊不小，如上半年貿易戰加劇，市場觀望情緒顯著升溫；另一項是政策，包括調控政策和降息等金融政策，市場大幅轉冷下，急需利好政策帶動樓市企穩。
過去這段時間，剛需及改善需求成為市場主導。鄭叔倫指，近兩年改善需求佔比愈來愈大，成為穩定市場的重要力量，未來改善需求在市場上的比重亦會繼續擴大。對於有意內地置業的港人，他提醒要關注低價回遷房騙局、高回佣騙局等，這些都是近期曝光比較頻繁的問題。
深圳二手住宅成交先升後降
據深圳中原研究中心數據顯示，2025年上半年全市二手住宅成交29,231套，同比上升36.6%，環比下滑11.7%。上半年成交呈先升後降趨勢，進入第二季，市場逐步降溫，觀望情緒上升，成交量逐月下滑，6月分成交套數跌至上半年低谷。
2025年1月成交套數為4,554套、2月3,677套、3月6,078套、4月5,733套、5月4,687套、6月4,502套。
