市場信息:廣州新盤進入年底衝刺期 剛需項目「以價換量」

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10月廣州新房網簽量為5,301宗,環比下跌14%,比去年同期成交下跌26%。根據廣州中原研究發展部調研,今年十一前夕政策禮包接連轟炸,對於優質改善板塊成交、「賣一買一」客戶存在一定刺激帶動作用。

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料未來兩月成交量將優於10月

自上月24日、25日,銀保監會、證監會、央行、外匯局分別召開會議,表示將加強部門協作「維護股市、債市、樓市健康發展」,以及加大力度助推「保交樓、穩民生」工作,以滿足居民的剛性和改善性住房需求,對市場帶來一定的正面作用,但相信剛需市場的考慮重點不離價格,發展商或需以價換量。

廣州中原研究發展部指,市場預計2022年四季度官方仍然會採取相對積極的財政政策刺激經濟穩民生,市場面環境將趨於寬鬆。當然,由於廣州是一線城市,對限購政策進行大幅調整的可能性不高,但預計11-12月也將優於10月,將貼近6-8月的每月6,500-7,000宗的水平。


今年「銀十」水準以下

今年「銀十」整體推盤、成交表現在近年同期對比中,其實處於中下水準;9月初南沙、黃埔兩個新房大區針對人才、區內優質企業購房門檻進行了「微調」;但對比2020年放開的幅度,仍處於相對嚴格狀態,廣州中原研究發展部認為,惠及的人群仍比較窄,因此帶動市場成交(尤其剛需)氣氛的影響力有限。

今年10月,廣州住宅新批供應6,763套(79.8萬平方米),供應面積比9月減少34%;近6成供應集中在9.26-10.2一周,說明大部分開發商以十一作為目標。9月26至10月2日,天河壹品、富頤華庭、凱德•雙橋新作、琶洲南TOD等市區改善項目單盤供應200套以上。而根據廣州中原研究發展部的整理在9月26至10月2日,供應面積是45.4萬平方米,而10月3日至9日則只有3.4萬平方米,直到10月10日至16日,供應才回升至12.8萬平方米,及至10月17至10月26日,供應進一步增加至18.4萬平方米。

至於當月各區位宅新批的預售,分別是黃埔17.7萬平方米,番禺13.1萬平方米,天河9.7萬平方米,白雲8.7萬平方米,海珠8.4萬平方米,南沙6.1萬平方米,增城5萬平方米,從化4.4萬平方米,荔灣3.7萬平方米及花都3.1萬平方米。


第四季促銷 開發商「升佣降價」

當時間踏入第四季度,是傳統開發商業績的最後衝刺階段,據知開發商亦在官方釋放出「鬆綁個稅,帶動置換;下調商業、公積金貸款利率,刺激剛需購買欲望」的信號後,亦調整促銷策略以回款,10月期間至今,以增城、黃埔、南沙、白雲等區項目促銷力度較猛。

至於競爭較為激烈的板塊,如朱村、新塘、香雪、橫瀝島等,則有不少開發商採取「升傭降價」來促銷;如朱村一項目,十月上旬加推實用剛需戶型,價格較上一期優惠8%,項目還推出每天一套秒殺減20萬的促銷活動,由於仲介管道高佣帶客,銷售中心現場人氣十足。

此外,增城石灘板塊的敏捷綠湖首府亦劈價促銷,推出「國慶東部超豪佣+親民價69萬起買豪裝三房+限時送3萬產權車位券」優惠,該盤10月累計網簽過百套,從增城眾多專案中成功突圍。

以該月成交TOP10專案來看,多個剛需大盤榜上有名,其中包括星匯城、綠湖國際城、越白星、雲溪四季、保利領秀海、金茂萬科都會四季等。


消化周期升至18個月

截至10月末,全市庫存量為1,233.3萬平方米,去化周期達18個月,創近一年以來新高。8月以來新房庫存增量明顯,主要原因一為成交放緩,導致供應積聚;二為近年天量供地陸續轉化為新房項目,全市主要熱點板塊均有新增供應,導致庫存量走高。只有增城得益於開發商積極促銷以及客戶年底購房需求增加,本月成交保持超千套水準,庫存周期輕微回落。至於南沙、花都兩區則保持高位庫存且消化周期增加,其中南沙庫存更達30.9個月。

市場信息:廣州新盤進入年底衝刺期 剛需項目「以價換量」

深圳第四季住宅27新盤 供應逾1萬2千單位

日前,深圳市住房和建設局發布《關於深圳市2022年四季度商品房房源信息情況的公示》,截至今年11月1日,四季度計劃入市商品房專案35個,預計供應房源面積為1,731,813.13平方米,17,109套,其中:住宅1,269,125.47平方米,12,737套;商務公寓129,291.02平方米,1,337套;商業78,101.87平方米,1,010套;辦公255,294.77平方米,2,025套。根據官方資料,深圳11個區域共有27個住宅項目計劃預售,其中羅湖區與大鵬新區無樓盤入市;龍崗區將有10個項目入市,推出5,102套,位居榜首;寶安區和光明區各自有4個樓盤,分別推出2,513套和1,917套;南山區則有3個,其餘區域均僅1個項目。對比第三季度,四季度預售住宅項目減少4,781套。

值得關注的是,各區四季度主推項目類型側重不同,如大鵬新區主推商務公寓,有500套入市。羅湖區、龍華區和福田區則主推辦公項目,分別有936套、425套和380套入市。

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