從住建局資料看，7月深圳新房住宅過戶量為3,317套，環比上升10.3%；二手住宅過戶量為2,036套，環比下滑9.1%，整體市場依然較為低迷。7月份市場持續觀望，沒有什麼特別消息，市場好的時候，沒有消息就是好消息；但是市場不好的時候，沒有消息反而是壞消息。
Presented by：WAW Creation
現在大家都在期待刺激政策出台，但是因為深圳是一線城市，政策出台還是比較謹慎，所以一直沒有任何利好的政策出現。在市場需要扶持的時候，沒有消息反而對市場是利空。
同時，7月深圳疫情再度來襲，管控措施加強，雖然感染個案不多，但是措施還是比較嚴格，因為若是在疫情最開始出現的情況選擇躺平的話，後面很有可能會一發不可收拾。深圳陸續有多個社區或者大廈出現病例，採取封閉式管理，社區或者是大廈就只能只進不出，導致不少客戶根本出不去或者進不去社區看樓。同時，包括部分發展商、仲介公司等從業人員，也被封閉管理，正常的經濟活動受到不同程度影響。
新盤去化率不斷下降
市場雖然出現利空因素，但是7月新房成交還是有所增長，究其原因，就是政府加速預售證的審批程式，因此，最近兩個月，市場推盤量明顯增加了，其中，六月推盤量達到今年最高峰，七月雖然有所減少，但也為今年第二高。由於備案資料有所延遲，導致七月新房成交量繼續增長。雖然推盤量增加，但去化率去化率其實還是逐步下降。以往市場好的時候，很多「日光盤」出現；市場稍差一點，也能賣個七八成；再到後面五成就算很好了；現在開盤平均能賣三成已經很理想。
開盤去化率不斷下降，那麼除了開盤的關鍵節點外，開盤後的持續銷售變得更為重要，開發商需要為打持久戰作準備。回籠資金速度變慢了，對發展商資金鏈是一個很大的壓力。
發展商現在面臨兩個選擇，是要利潤還是要快速回籠資金，如果是要利潤的話，價格可能還是會比較堅挺；如果是要快速回籠資金的話，價格上必須要有所讓步。以前發展商是想盡辦法突破限價，後來市況回落，大多項目是按照備案價賣，現在市況低迷，售價已經出現低於備案價了。
部分發展商把資金回籠放在第一位，情願讓利去追求資金回籠速度，導致發展商之間的競爭也愈來愈嚴重。以前大家資金充足，每平方米你賣5萬，我賣6萬，大家都盡力往貴裏賣，追求利潤最大化。現在市場上客戶少，大家出貨壓力大，價格都鬥便宜，你打九折，我打八折，發展商之間都各出奇謀，來搶佔市場所剩無幾的客戶。這樣的價格戰，對房地產市場來說並不是一個好的局面。
二手市場繼續困難
二手房方面，還是沒有甚麼政策，但新房的大量推出，或多或少都會搶佔二手房的客源；加上很多社區封了不給看，也會影響二手房的交易。
二手樓跟售樓處不一樣，售樓處被封的幾率遠低於社區。社區一封，整個社區二手房交易停滯，二手交易受疫情影響要大於新房。另外，發展商「內卷」嚴重，價格掉下來也會影響二手樓交易。如果一二手倒掛不嚴重，客戶會流回二手。但是現在新房新一輪的調價，一二手的倒掛又變的比較大了。
現在要看二手業主願不願意跟進，如果二手業主不願意降價，而發展商在調價，新房的吸引力在增加，二手房的吸引力減少。此消彼長之下，對二手房吸引了打大折扣。二手房業主面臨比較大的競爭，發展商缺錢的情況下，都以比較吸引人的條件去搶佔客戶資源。所以，二手業主會比較被動，部分不願意降價賣的業主，情願選擇先出租，務求減小供樓壓力，以觀望態度來度過目前的困難。總體來說，二手市場還是比較困難。
跨城置業開始恢復
近期市場上發現有些外地客戶過來深圳置業，包括廣州、北方等地客戶，雖然深圳疫情有點反覆，但相對全國還是比較穩定，跨城置業的情況恢復出現。同樣，深圳客戶出去置業也增加，臨深樓市隨着東莞放開限購，也久違的迎來了一波行情。之前東莞對於深圳客戶來說還是有很多限購政策，但是7月除了莞城、松山湖等核心地段外，限購都已經放開了。
據前線同事反應，近期臨深的東莞專案，客戶量增加了三倍多，放開限購刺激了原來有興趣但是沒有資格買房的客戶去看房。某種程度上，深圳跟外地客戶的流動，在疫情控制後，正在逐步恢復當中。
最後，雖然7月份市況還是不怎樣，但是大家對於深圳後市也不用太悲觀，從東莞放開限購後的銷售反彈情況來看，相信深圳在可見的未來，只要政策稍微放鬆，對於成交量的支持作用還是很大的。大家需要對市場有信心，相信只要有適當的政策支持，深圳市場就會逐漸恢復過來。
