據深圳市住建局2023年1月1日披露，2022年深圳一、二手住宅合計成交約5.6萬套，其中一手成交34,441套，二手21,701套，合計56,142套，比2021年同期少四成。考慮到2021年也是下行市況，2022年的成交量，與過去正常年份比較的話，降幅達到六成以上，可以說是近年來市況最低迷的時期，創十五年來新低。俄烏戰爭，國際間衝突升級，世界經濟陷入衰退，內地疫情反反覆覆，嚴重影響正常工作及生活。
回顧2022年，首先是延續2021年的低迷市況，2022年開局繼續低迷，春節假期前成交量稀疏。春節假期後，過去都會出現的小陽春首次失約，成交未見起色。疫情防控措施增加，全民核酸檢測頻繁，深圳被喻為檢都，到處都有檢測站，每天做核酸變成深圳人的例行公事，對經濟復常帶來壓力，經濟不好，客戶擔心收入減少，對樓市抱觀望及謹慎態度，導致成交量低位徘徊。
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去年第二季 成交量低位反彈
第一季度，雖然市況低迷，但是房住不炒依然不斷強調，首當其衝就是開發商，特別是過去很激進，採用高槓桿策略的就更加陷入危機。面對房企資金壓力的局面，與其等待政府救市，倒不如自救，層出不窮的降價及低首付等促銷手段，對銷售還是起到一定作用，成交量開始從低位反彈，熱度持續到二季度。回頭看看，2022年的二季度，已經是全年最旺的時期了。
準買家愈降價就愈不敢買
專案輪流降價，開發商「內捲」情況愈演愈烈，最大的得益者肯定是客戶，特別是之前一直在看房的客戶，自己心儀的房子價格掉下來，應該很開心才對吧，但是現實卻恰恰相反。樓市總是買漲不買跌，當想買的房子在加價，客戶總是心裏慌張，急忙湊數去埋單。反過來，當想買的房子在降價，客戶心裏變得沒底，一直在懷疑人生，愈降價就愈不敢買。
下半年調控政策開始轉向
踏入下半年，樓市調控政策開始轉向，各地方陸續出台不同程度的鬆綁政策，取消限購、取消限價、取消限貸等等聲音此起彼落，唯獨就是深圳一直按兵不動。其他金融手段也加入到救市行列，又減息，又降準，特別是鼓勵銀行對房企借貸，挽救房企的意圖非常明顯。救市就要從源頭開始，解決房企潛在爆雷的風險，讓客戶對樓市重拾信心，市場才能有望復常。
二十大會議之後，未來發展方向更加明確，人民經濟概念的推動，突顯穩定經濟發展的信心，成功扭轉大家對經濟悲觀的看法，重拾信心很重要。
臨近年底，對於房地產支援的資訊不斷釋放，重新把房地產作為支柱產業，對開發商來說，是個非常有力的支援信號，加上融資通道的放寬，各大房企終於可以鬆一口氣，見到未來的曙光。在資金周轉得到緩解的情況下，預計開發商不再依賴降價手段，打價格戰等「內捲」行為相信將會逐步減少，房價有機會在目前這個水準，在底部整固。
疫情防控放開 市場表現不及預期
除了經濟及房地產政策轉向，疫情防控措施也在2022年底進行調整，從管控到放開，但是市場表現不及預期，從業人員及客戶同時感染，嚴重影響市場正常運作，成交量不升反降。所有政策及措施，實施的過程中，總是需要磨合期，不可能一針見血那麼快，特別是重大生態的重構，絕對需要足夠的時間，才能看到明顯的效果。
今年值得期待
雖然2022年經歷了15年來最差的市況，但是正所謂物極必反，無論是經濟發展方向、還是房地產政策調控、乃至於疫情防控措施，全部都開始轉向。把握趨勢，才能順勢而為，房地產市場最黑暗的時期，相信已經過去了，前面就是曙光了，無論是房價，還是成交量，2023年絕對是一個值得期待的年份。
