7月深圳一手住宅網簽2,664套，環比下滑18.7%；其中預售成交1,441套，環比下滑24.1%，套數為近17個月最低；現售成交1,223套，環比下滑11.2%。二手住宅過戶4,656套，環比上升3.4%；二手錄得5,669套，環比上升2.2%。從資料看，7月一手成交下跌幅度較大，二手成交略微增加。
Presented by：WAW Creation
深圳房地產市場購買力還是有的，但為什麼新房下跌幅度大？一方面是由於最近幾個月市況不太好，很多發展商持觀望態度，沒有推盤，或者說沒有把好項目拿出來賣。發展商覺得現在推盤如果賣的不好，影響項目口碑，不利於以後的銷售，所以寧願晚點賣，也不匆忙推盤。市場加推少，銷售量自然也就少。
發展商保盈利 小業主重價格
另一方面，今年年初的時候，不少國央企制定的策略是保盈利，與去年的以價換量不一樣。不少發展商年初認為房價已經到底，沒有理由再長期做虧本生意。銷售速度解決不了利潤問題，只能解決現金流問題。要改善企業盈虧狀況，只有把房價提高。因此，有些發展商選擇今年改變以價換量政策，要開始保盈利。但是現在市場比較脆弱，客戶撿便宜的心態比較重。如果提高價格或者取消優惠，肯定會嚇怕很多客戶的，客戶轉而觀望。發展商讓利力度的減少，也導致新房銷售減少。
二手房方面，小業主相對比較靈活，不需要像發展商那樣考慮戰略問題。未來市場的不確定因素比較大，有些人看好後市，有些人看不好，分化比較嚴重。不看好的，議價空間比較大，就容易成交；看好的，議價空間小，就賣不出去，兩者分化比較嚴重。現在市場撿便宜心態重，最敏感就是價格，其他因素反而不是那麼重要。現在整個社會都彌漫着降維消費，客戶對價格非常敏感，議價空間大的房子才好賣出去。
土拍熱度從谷底往上增加
7月沒有政策出台，雖然大家都很期待。但是7月有一個很好的消息，就是土拍的情況。因為土地拍賣對於房地產來說是一個領先的指標，先有地後有房，拿完土地才建房。土地市場的活躍度，包括發展商是否願意拿地、拿地價格等，某種程度上也會反映後面的房地產市場。我們看到現在參與土拍發展商的數量、舉牌的頻次都在提高，代表發展商對於拿地的熱情是從低谷往上走的，發展商拿地意願很明顯的提高。
7月土拍情況還是挺理想的，前海地塊12家房企參與，舉牌超140輪，樓面價8.4萬人民幣/平方米，打破了深圳「單價地王」紀錄，成為「深圳新地王」。這個價格一錘定音，土拍價格會作為大家買不買房產的參考。如果連土地的價格都要8萬多，加上建造成本和利息，現在周邊房子才賣八萬多不是很便宜嗎？麵粉的價格某種程度上也會決定未來麵包的價格。
不確定性減少 加快買房決定
前線同事反映，土拍後，房地產市場確實更加活躍了。無論是剛需，還是豪宅，或是投資性的公寓，都受到刺激。大家一直在顧慮，一直在觀望。價格瞄定後，大家心裏都有譜了，最終成交速度加快。
當然，雖然有加快，整體量還是在低位徘徊，主要還是受大環境影響。但是從大環境去看，美國在關稅方面跟很多國家逐步達成協議，跟歐盟也達成一致，美國一手策動的貿易戰已經到了尾聲。中國在其他新興產業的發展，如人工智能，都有突破性的進步。因此，對中國經濟不用太悲觀，只要對中國經濟有信心，房地產市場一定不會差到哪裏去。
香港樓市做好 可引領深圳樓市
以香港為例，在中央的支持下，香港的經濟已經觸底反彈，房地產市場也已跟隨觸底反彈。香港股票市場很活躍，上半年IPO全球第一，可以理解為現在全球的資金重新回到香港。但資金為什麼不去新加坡、倫敦或者日本呢？某種程度上還是看重香港背後的中國。
現在香港錢多，銀行願意以較低利息借貸給你。過去很多人不願意買房，包括很多來港的高才、優才只是租房，令香港租金不斷提高，租金已高於供樓支出了。
從租房的角度來說， 是愈來愈不划算的。所以，租客在減少，買家在增加。再加上內地很多客戶聽到香港有這麼好的事情，也跑過來買。因此，交易量提升，也會令到房價有支撐。 目前香港房價見底回升已是事實。這一趨勢一旦形成，將進入一個大週期，接下來香港房地產市場只會越來越好。香港房產市場好，就是大灣區樓市的風向標，不僅不會分流深圳的客戶，反而是對深圳市場是一種引領，也許今天的香港就是明天的深圳，我們對深圳樓市不用太悲觀。
