從住建局資料看，2022年上半年，新房住宅成交16,126套，同比下滑38.3%；二手住宅成交9,965套，同比下降65.0%，創近15年來半年度最低成交量。今年可以說是深圳房地產最困難的一年，以前市場不好也許只是局部的，但這次困難是全方位的，沒有一個板塊不受影響。
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為甚麼這次影響這麼廣呢？因為這次不僅僅是房地產的問題，是各行各業的問題；不僅僅是深圳的問題，也是全國的問題；甚至再放大一點，更是全球的問題。
今年全球疫情擴散，俄烏衝突，中國跟歐美之間的博弈，各方面都讓經濟形勢變幻莫測，中國經濟不確定性增加。房地產是不動產，是一種大額的長期投資，需要一個對未來預期相對確定的環境。因此，未來的不確定性，對房地產的破壞是最大的，導致整個房地產市場投資受挫。
斷崖式下跌致房企壓力更大
去年開始，政府的調控比較厲害，特別是針對開發商的三條紅線，導致房企資金壓力比較大。這種情況延續到今年，加上房地產不景氣，高槓桿高周轉的模式難以為繼。特別是三四線城市成交斷崖式下跌，一二線城市也下降的比較厲害。
一線城市成交量普遍跌了差不多五六成左右，而三四線個別城市甚至下滑了九成。斷崖式下跌使得房企壓力更大，資金鏈存在斷裂風險。發展商作為房地產行業龍頭，牽一髮而動全身，它一垮，整個上下游都會出問題。而且一旦開發商的經營狀況出了問題，客戶愈不會買其開發的項目，惡性循環下，發展商出問題後愈不容易解決。所以，近年調控壓力下，整個房地產市場已經變得非常困難。
二手房方面，深圳市場依然十分低迷。一方面是受新房氣氛影響，另一方面是政策調控影響，去年先是參考價，再是大學區，現在依然對深圳市場持續發揮作用。二手房沒有太大起色，又會破壞新房二手房轉換鏈條，以前會有客戶買新房，住了幾年後變成了二手房，再把二手房賣掉，再換新房。當二手房交易異常低迷的時候，客戶換房鏈條就被打斷了。同時，經濟不好，剛需客戶收入也會比較緊張，降薪，甚至還有失業的，能夠支配的財富也減少了，買房也會較之前更加謹慎。
豪宅客放眼全國
上半年表現比較好的是豪宅，無論是一手還是二手，豪宅客戶佔據市場主要力量，相對來說他們財富還是比較雄厚，再加上經濟不好，生意不好做，股票也沒太大機會的情況下，相比較而言，房地產可能最終還是一個較好的選擇，所以他們還是願意會把部分財富投入到房地產。另外，全國各地的房地產都一樣低迷的情況下，豪宅客戶的投資目光從所住地方，放眼到全國去尋找機會，而深圳這座城市還是相對有吸引力。因此，雖然上半年總體市場表現低迷，但是豪宅板塊表現還算不錯。
投資客轉向商鋪
另外一個比較好的板塊是商鋪，現在客戶改變了投資方向，以前都是買住宅，住宅價格漲幅比較大，可賺取房價漲幅。但是現在政府只是想恢復成交量，對房價的控制還是沒有放鬆，未來房價漲幅預期有限。因此，以往的投資模式——買住宅等幾年賣出賺房價升幅已經屬於過去式了。客戶相對比較理性，開始做長期投資。而長期投資，看重兩個東西，第一是本身價格跟實際價值的差距，現在商鋪的價格有些偏低了，但因為市場的原因價格定的比較低。現在很多商鋪開售，都是在備案價基礎上打六折甚至打五折。你可以理解為備案價是應有的價值，最後賣的價格遠低於本身價值。因此，能用五六折優惠購買到優質資產，還是比較划算的。
第二是穩定的回報率，現在沒有租約的空鋪一般都比較難賣，很多客戶是長期投資，他們不一定有時間自己去打理，對他們來說買商鋪有點像買銀行的理財產品。如果商鋪有固定的租金收入，哪怕最後商鋪的價格沒有漲，過幾年賣出去，只賺回報率，跟理財產品的收益還要大的。所以，帶真實租約，不是發展商補貼或者虛高的租金合同，而且回報率在4-5厘以上的商鋪還是比較受歡迎的。現在銀行理財產品才2-3厘，你現在告訴他商鋪回報率可以有4-5厘，部分客戶還是願意把錢從銀行取出來去投資商鋪的。
