深圳5月份的新房住宅成交，按住建局資料，合共1,877套，環比下降34.2%；二手住宅成交2,318套，環比上升24.6%。整體而言，目前市況還是低迷，究其原因，主要不離以下數點。
Presented by：WAW Creation
疫情存不確定元素
首先，Omicron（奧密克戎）傳播力很強，防控難度大，很難完全清零，疫情反復帶來不確定性，因為說不定甚麼時候深圳又會爆發新一輪。
疫情的不確定性因素，其實對經濟影響不小，防控也浪費大量人力物力，大家對經濟的前景相對轉趨悲觀。在這種情況下，政策調控希望能跟市場對沖，政府出政策去支持樓市是比較明確的方向。經濟不好帶來壓力，對房地產的支持力度會對應加大。現在的問題不是政策到底會不會出台，而是到底是甚麼時候出台，市場正在期待。
降息有作用欠效果
第二，5月央行降息，只能說有作用，但沒效果。有作用的是，畢竟降低了購房成本，以貸款一百萬元計（人民幣，下同），每個月能節省91元，一年大概1,000元，多少是能省點錢。但有沒有效果則不好說，因為市場好的時候，本身客戶就很想買，每年還可以省一千塊，肯定更好，等於火上澆油，愈燒愈猛。但現實是現在市場很冷，買方比較強勢，自然期待更大的優惠。
所以，降息與降價對比，差距太大了。現在降息之後一年可以省1,000元，但是以100萬的房價看，打折1%，就是1萬元。現在發展商打折促銷遠不止1%，有些比原來推出的價格甚至是低10%，那就是10萬元！
1,000元降息跟開發商促銷的折扣10萬元相比，可以忽略不計。現在的降息作用可以說是冰上澆油，何來反應！所以說降息有作用，但是沒效果。5月雖然全國都降息，但是對全國樓市的刺激基本沒有太大作用。
各城各策 如履薄冰
這也反映很多客戶在期待更大的政策，全國各城市都在陸續出政策，但很難拿準力度；既要擔心出台政策沒效果，就等於白做；但也怕力度太大，太有效果，萬一市場又瘋狂，會被問責；畢竟房住不炒還是擺在這裏。所以現在每個地方出政策都非常謹慎，這段時間「最出名」當數南京，政策發佈僅2小時，就被撤回。各個地方如履薄冰，想出政策，又不知道怎出。
回到深圳，5月全國超過百城出了政策，深圳也有預期，在這種預期中，客戶反而變得更加觀望，想知道到底會不會出，出了又會有甚麼效果。所以，市場變得比較困難，在政策預期籠罩下，反過來導致客戶觀望。可見的是，整個市場並沒有按預期速度回暖，還是低速反彈，距離回到過去正常水準，還有較大差距，反映現在市場需要更強大的政策力度刺激才行。
豪宅出現「日光盤」
在觀望時期，相對沒那麼觀望的，可能就是資金雄厚的有錢人，剛需客戶可能觀望程度會多一點，做決定會更謹慎。所以，對比剛需、剛改，5月份豪宅的表現更好。5月兩個豪宅盤，海德園和招商仕林臻邸，表現不錯，深圳「日光盤」再現。市場好的時候，很多盤「日光」；現在市場不好，「日光盤」只屬個別。當然，豪宅先行之後，會不會帶動其他板塊，也不排除有這個機會。不管怎麼樣，「日光盤」的出現，對深圳樓市也是比較好的強心劑，大家會覺得其實深圳購買力還是可以的。
這兩個盤，他們的性價比，特別是跟周邊二手參考價去對比，有一定優勢。反映了現在客戶買房，房價還是決定性因素，最有效刺激需求的就是價格。除了這兩個盤，個別在售樓盤推出一些工抵房、特價房，市場反應也比較好。市場上有大幅降價的樓盤銷售情況都比較理想，也能夠把需求釋放出來。但接下來要釋放需求，發展商也陷入兩難，要不就等政府出政策，要不然就降價讓利自救。
外地豪客垂青豪宅
另外，這次全國受疫情的影響還是很大，但深圳疫情防控表現相對較好。所以，有些其他城市的有錢人，對深圳印象還不錯。我們觀察到的一個現象是，最近深圳的豪宅吸引了一些外地來的豪客來買。近期非深圳本地客戶購房的比例在增加，特別是豪宅，不少外地客戶來深圳買豪宅。無他，當全國都漲的時候，各城市都有自己的吸引力，但全國都低迷的時候，深圳對比全國其他城市，便成為更可靠、更安全的資產配置選擇。雖然全國都有壓力，但亦更凸顯深圳的吸引力，從而令到其他地方的豪宅客戶願意來深圳購買優質資產，不是買剛需，而是買豪宅。或許上海完全解封後，不排除也會多一批上海客戶來深圳置業。
