八月二手住宅成交2043套，持續下降，除了農曆新年月份，成交量低迷已經跌到歷史低位。新房成交量雖然是放大，但是主要是備案資料嚴重滯後，不能反映市場真實情況。從市場觀察，八月份整體市場比七月份又再差了一點，市場不斷往下走，究其原因，主要是宏觀經濟和政策疊加因素，雙重影響下的必然結果，附加因素還有受奧運會、大學區及土拍三個事件出現所影響。
經濟及調控影響
一方面是經濟下行壓力加大，今年疫情反覆，加上政府開始整頓不同行業，包括教培、平臺、資料中心、壟斷、醫藥等，各行各業都開始整頓，導致整體經濟也受影響。房地產跟經濟息息相關，經濟受壓或者經濟預期下行的時候，買房的欲望就會受影響。因為買房是比較重大及長期的投資，個人會對自己未來的經濟收入做評估，如果預計自己收入減少，會比較謹慎甚至不敢去做重大的投資，金額比較大的大宗商品像房產，影響都會比較大。其實，從政府公佈的資料看，消費面也在下降，側面反映了經濟壓力重重。
第二是，八月東京奧運會的舉辦，以往也是一樣，一到大型的體育賽事，比如奧運會、世界盃等，或多或少都會影響房地產交易量。兩者不一定有直接關係，但是很巧合，每次一到大型賽事，房地產都會受到一定影響。也許大家的注意力被分散，心思沒有放在買房事情上。
第三是，深圳突然之間撤回原定的集中土拍，大家不知道會發生什麼，所以開始觀望。後面再重新放出來的時候，政府不僅對土拍的溢價上限從45%下調到15%，而且還在商品房原本限價的基礎上再下調了3%-9%，地價、房價都往下調了，市場預期價格也開始下降情緒更加進一步放大。客戶買房，一般都是買漲不買跌，當房價下行的信號比較明顯的時候，大家觀望的情緒就會比較濃，令到市場成交低迷。成交量下降，房價也有下行趨勢，已經跟以往成交量不斷放大、價格不斷攀升有了明顯的轉勢。
土地限價受不少開發商歡迎
此前新房售價是限價的，但土地沒有限價，那麼開發商拿地的時候，通過市場機制的自由搏擊，可能導致土地價格就越搶越高。而由於新房限價，開發商的利潤就進一步收窄到一個比較低的水準。 這會導致慢慢有些開發商的財政有機會出現問題，最壞的情況可能有部分開發商會因此倒閉。這樣一來，就有很多爛尾樓出現，這些結果肯定不是政府想見到的。為了讓開發商有合理的利潤，其中一個可以採取的方法就是限制土地價格。 開發商有合理的利潤，就不那麼容易倒閉，那麼爛尾樓的出現的問題就可以避免，從而整個房地產市場也較為穩定健康。 土地限價出台，相信有不少開發商歡迎及願意接受。相當於新房銷售限價之後，很多人都覺得比較合理而願意去買，而如果很多人都願意去買，出現供不應求的局面，解決分配的方法，最簡單的就是搖號了。將新房買房搖號放到土地出讓上，情況是一樣的。
第四是，大學區政策的影響，大學區擬推行，很多學區房重新洗牌。以前依靠學區優勢而成交比較活躍的區域，比如說羅湖區深中、福田百花園嶺等名校片區，市場需要時間來重新定價房價。以前的學區值15萬，大學區推行後值多少，大家都在博弈。以前是在學區確定的前提下去買賣，現在都要適應新的交易規則——大學區後房子到底跌到什麼水準，這個水準被認可後就是市場價格。亦即是說學區房價格需要時間去建立，短期之內可能成交會有影響，但當市場達成共識，重新找到合理價格後，成交就有望恢復正常。
未來發展 等待市場穩固
總體來說，現在房價下行，成交量下行，價量雙雙下降已經是趨勢，問題只是到底會下行到什麼時間？
當然大家沒有水晶球，這個很難去預測，只能密切關注市場的表現。當市場下行時，很多人觀望不買房，而住房是必需品，不買就會去租房，租房需求就會放大，租金可能就會上漲。租金上漲，租金回報率會上調，當租金回報上升，去到一個比較吸引人水準，可能就會吸引到一些長線的收租客戶入市。市場上除了剛需客戶，又多了收租客戶一起入市支撐，就會令到市場慢慢穩固，穩固之後就會有機會慢慢恢復過來。
