在一片民营房企融资环境困难中，各方都努力调整经营策略，务求在逆周期中「活下去」，而优质内房民企终于迎来了利好消息！
话说日前，碧桂园地产成功获得中债信用增进投资股份有限公司（下称「中债信用」）的支持，发行金额为15亿元（人民币，下同）的中期票据，且最终票面利率只需3.2%，认购倍数亦达2.86倍。
结合这段时间内地金融市场相关政策的出台，这显然是一个为内房「撑腰」的信号！
事实上，国家统计局新闻发言人付凌晖曾公开表示，今年经济发展面临的形势比2020年更复杂严峻，疫情防控难度也比2020年更大，企业生产经营困难也比2020年更大。虽然房地产市场出现积极变化，但仍处于下行过程中，推动房地产市场平稳健康发展还要继续付出努力。
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由中债信用「全额担保」
根据公开资料显示，碧桂园地产在今年2月25日已完成中期票据注册，本金金额为50亿元。在9月16日，碧桂园地产完成2022年第一期中期票据发行的簿记建档工作。第一期发行金额为15亿元，期限3年，主承销商为中信建投证券，联席主承销商为中国银行。
正如文首所言，今次对内地房企释出的信息相当正面和「重磅」，但最「吸睛」和不可忽略的信息，还是此次中票发行是由中债信用提供「全额无条件不可撤回连带责任保证担保」；即当被担保物件发生违约后，担保方要全额、无条件、不可撤销地履行被担保人应尽的全部义务，可见对债权人权益的保障力度之强。而碧桂园获得中债信用提供担保，亦可见政策支持的力度之大！
消息公布后，中指研究院也认为，这是4月监管方提出的通过创设信用保护工具为民营企业债券融资提供增信支持的再升级。中达证券更指出，中债信用增信民企发债正式落地，进一步增强了优质房企的融资能力，持续改善企业的流动性。从已披露的资金用途来看，部分募集资金将用于专案的开发建设，对于保证其开发进度亦起到一定积极作用。
中债信用增进投资股份有限公司
中债信用增进投资股份有限公司，亦称「中债信用」，是中国首家专业债券信用增进机构，成立于2009年9月。是在中国人民银行的指导下，由中国银行间市场交易商协会联合中国石油天然气集团有限公司、国网英大国际控股集团有限公司、中国中化股份有限公司、北京国有资本运营管理有限公司、首钢集团有限公司、中银投资资产管理有限公司共同发起成立。公司注册和经营地均在北京，注册资本金为60亿元人民币。主要经营范围包括：企业信用增进服务、信用产品的创设和交易、资产管理、投资咨询等。
内房面对的压力：销售疲弱和融资不畅
今年以来，受疫情影响叠加经济下行等因素，房地产行业面临销售疲弱和融资不畅两大难题，房企资金流动性面临较大压力。据中指研究院统计，今年上半年民营房企发行境内债规模占比仅为3.7%，是近三年最低。此外，今年前8月百强房企销售额均值同比下降46.2%。
由于房屋政策是重点所在，有见市场气氛不佳，近期政策端亦持续发力，有关房地产的支持性政策渐次落地，逐步改善市场预期。例如在今年7月底，中央政治局会议首次提出「保交楼」，强调要稳定房地产市场，保交付、稳民生。
利好政策出台融资市场呈回暖
至于金融方面，人民银行在8月1日的2022年下半年工作会议便强调，要保持房地产信贷、债券等融资管道稳定，加快探索房地产新发展模式。在8月中旬，更有公开消息称监管部门指示中债信用增进投资股份有限公司对房企发行的中期票据开展「全额无条件不可撤销连带责任担保」，为房企提供流动性支援。其中涉及龙湖集团、碧桂园、旭辉控股集团、新城控股和金地集团等多家示范性房企。
随着利好政策持续推出，行业信用融资出现回暖。据统计，自5月起，包括信用违约掉期（私募CDS）或信用风险缓释凭证（CRMW）在内的信用保护工具，带动了龙湖、碧桂园、美的、新城、旭辉等头部民企先后成功发行多笔信用债，实现融资39亿元。
与此同时，房地产行业的信用债发行也在稳步回升，二季度以来发行平稳，月均发行额超过460亿，5月起发行额环比连续为正，同比增速虽仍为负，但也降至个位数。同时，发行种类也更为多样，并购债、绿债、住房租赁债等专项债均受到鼓励。中指院研究称，「预计随着各项积极政策的释放，房地产市场有望加快恢复进程，传导至市场端及投资者的周期也会相应缩短。」
碧桂园的对策：强回款、稳现金流、降负债
众所周知，尽管行业处于下行阶段，采用行稳致远策略碧桂园，仍保持战斗力，特别是强回款、稳现金流、降负债表现突出。
根据碧桂园财务报告显示，截至2022年6月30日，该公司总借贷余额从去年底3,179.2亿元进一步降至2,936.8亿元，较去年底下降7.6%；公司净负债率48.1%，连续多年维持在60%以下，继续稳定在行业较低区间。
还有，期末集团可动用现金余额约人民1,479.8亿元，现金短债比约2倍，可动用现金储备充足，短期偿债无忧。
今年已无境外美元债
同时，碧桂园积极回购债券、兑付到期债务，向市场传递信心。自7月14日发布公告至9月9日，碧桂园地产控股股东已在二级市场累计购买近2.88亿元公司债券；年内已无境外美元优先票据到期，境内仅有两笔可回售公司债共计40亿元。据碧桂园亦已做好了还款计划和安排，将根据市场情况考虑再融资等方案，进一步调整负债结构。
获监管层及金融机构支持可全品种融资
事实上，得益于良好的信用状况，碧桂园也获得了监管层、金融机构的认可和支持，是当前为数不多能进行全品种融资的民营房企。在今年境外资本市场几乎停滞的状态下，其已先后发行可转债折合33.68亿人民币，配售新股折合24.1亿人民币；去年下半年至今，境内发行公司债及中票合计61亿、供应链ABS及ABN合计87亿。
无疑，这个情况也在证券市场获得反映，第一上海、申万宏源等多家券商机构均对碧桂园维持「买入」评级。第一上海认为，「行业将走向缓慢复苏，公司作为示范性民营龙头房企，经营层面依然保持韧性，财务层面保持稳健，融资管道畅通，合约销售额仍然领跑市场，具备穿越周期的能力。」
此外，碧桂园在稳健营运的同时亦审慎积极找寻具潜力土地，例如新增的9个专案中，78%都位于五大都市圈；新增土地权益地价约61亿元，均价每平方米6,204元。截至今年6月30日，已获取权益可售资源约1.22万亿元，叠加潜在权益可售土储2,917亿元，公司共计权益可售土储约1.51万亿元，土储目标一二线及三四线城市各占50%，可售货值始终充足且主要分布于珠三角、长三角、环渤海等地区，足以支援公司2-3 年的有品质发展。
