市场信息:广州新盘进入年底冲刺期刚需项目「以价换量」

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10月广州新房网签量为5,301宗,环比下跌14%,比去年同期成交下跌26%。根据广州中原研究发展部调研,今年十一前夕政策礼包接连轰炸,对于优质改善板块成交、「卖一买一」客户存在一定刺激带动作用。

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料未来两月成交量将优于10月

自上月24日、25日,银保监会、证监会、央行、外汇局分别召开会议,表示将加强部门协作「维护股市、债市、楼市健康发展」,以及加大力度助推「保交楼、稳民生」工作,以满足居民的刚性和改善性住房需求,对市场带来一定的正面作用,但相信刚需市场的考虑重点不离价格,发展商或需以价换量。

广州中原研究发展部指,市场预计2022年四季度官方仍然会采取相对积极的财政政策刺激经济稳民生,市场面环境将趋于宽松。当然,由于广州是一线城市,对限购政策进行大幅调整的可能性不高,但预计11-12月也将优于10月,将贴近6-8月的每月6,500-7,000宗的水平。


今年「银十」水准以下

今年「银十」整体推盘、成交表现在近年同期对比中,其实处于中下水准;9月初南沙、黄埔两个新房大区针对人才、区内优质企业购房门槛进行了「微调」;但对比2020年放开的幅度,仍处于相对严格状态,广州中原研究发展部认为,惠及的人群仍比较窄,因此带动市场成交(尤其刚需)气氛的影响力有限。

今年10月,广州住宅新批供应6,763套(79.8万平方米),供应面积比9月减少34%;近6成供应集中在9.26-10.2一周,说明大部分开发商以十一作为目标。 9月26至10月2日,天河壹品、富颐华庭、凯德•双桥新作、琶洲南TOD等市区改善项目单盘供应200套以上。而根据广州中原研究发展部的整理在9月26至10月2日,供应面积是45.4万平方米,而10月3日至9日则只有3.4万平方米,直到10月10日至16日,供应才回升至12.8万平方米,及至10月17至10月26日,供应进一步增加至18.4万平方米。

至于当月各区位宅新批的预售,分别是黄埔17.7万平方米,番禺13.1万平方米,天河9.7万平方米,白云8.7万平方米,海珠8.4万平方米,南沙6.1万平方米,增城5万平方米,从化4.4万平方米,荔湾3.7万平方米及花都3.1万平方米。


第四季促销开发商「升佣降价」

当时间踏入第四季度,是传统开发商业绩的最后冲刺阶段,据知开发商亦在官方释放出「松绑个税,带动置换;下调商业、公积金贷款利率,刺激刚需购买欲望」的信号后,亦调整促销策略以回款,10月期间至今,以增城、黄埔、南沙、白云等区项目促销力度较猛。

至于竞争较为激烈的板块,如朱村、新塘、香雪、横沥岛等,则有不少开发商采取「升佣降价」来促销;如朱村一项目,十月上旬加推实用刚需户型,价格较上一期优惠8%,项目还推出每天一套秒杀减20万的促销活动,由于仲介管道高佣带客,销售中心现场人气十足。

此外,增城石滩板块的敏捷绿湖首府亦劈价促销,推出「国庆东部超豪佣+亲民价69万起买豪装三房+限时送3万产权车位券」优惠,该盘10月累计网签过百套,从增城众多专案中成功突围。

以该月成交TOP10专案来看,多个刚需大盘榜上有名,其中包括星汇城、绿湖国际城、越白星、云溪四季、保利领秀海、金茂万科都会四季等。


消化周期升至18个月

截至10月末,全市库存量为1,233.3万平方米,去化周期达18个月,创近一年以来新高。 8月以来新房库存增量明显,主要原因一为成交放缓,导致供应积聚;二为近年天量供地陆续转化为新房项目,全市主要热点板块均有新增供应,导致库存量走高。只有增城得益于开发商积极促销以及客户年底购房需求增加,本月成交保持超千套水准,库存周期轻微回落。至于南沙、花都两区则保持高位库存且消化周期增加,其中南沙库存更达30.9个月。

市场信息:广州新盘进入年底冲刺期刚需项目「以价换量」

深圳第四季住宅27新盘供应逾1万2千单位

日前,深圳市住房和建设局发布《关于深圳市2022年四季度商品房房源信息情况的公示》,截至今年11月1日,四季度计划入市商品房专案35个,预计供应房源面积为1,731,813.13平方米,17,109套,其中:住宅1,269,125.47平方米,12,737套;商务公寓129,291.02平方米,1,337套;商业78,101.87平方米,1,010套;办公255,294.77平方米,2,025套。根据官方资料,深圳11个区域共有27个住宅项目计划预售,其中罗湖区与大鹏新区无楼盘入市;龙岗区将有10个项目入市,推出5,102套,位居榜首;宝安区和光明区各自有4个楼盘,分别推出2,513套和1,917套;南山区则有3个,其余区域均仅1个项目。对比第三季度,四季度预售住宅项目减少4,781套。

值得关注的是,各区四季度主推项目类型侧重不同,如大鹏新区主推商务公寓,有500套入市。罗湖区、龙华区和福田区则主推办公项目,分别有936套、425套和380套入市。

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