内房「爆煲」已经不是新闻，还有不少出现债务危机的房企更出现项目疑似停工事宜，买了长期停工项目的买家开始「坐唔住」，楼收唔到，银行又追供款，个别还要交屋租，结果发生「强制停贷」的社会恶性循环问题，以「停贷潮」出现。
作为买家，不想卷入「停贷潮」，那首先要避免买入「烂尾楼」，咁有无得「捉路」呢？如果发现「唔对路」，有无得「斩缆」？不幸买到烂尾楼，又可如何处理？
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有「五证、监管账户」 就有保证？
坊间曾有专家、地产公司、地产代理宣称，有「五证、监管账户」可防止买到烂尾楼，事实是否如此？
「五证」的制定确保发展商拥有合法项目的开发及销售资质，市民了解五证的内容确实对购买有好大帮助，从五证中可以了解到土地使用权属（住宅、商业等等）、土地使用年期、屋苑整体规划、项目施工进度及竣工交付的日期、是否符合安全兴建准则、是否符合预售许可等等。重点讲下「预售许可证」，获得此证发展商需要投入开发建设的资金达到工程建设总投资的25%以上，及建筑物主体兴建要达到当地政府要求进度。 （注意，「预售许可证」内容所允许对外发售的楼盘是有指定的楼栋，购买前宜仔细向发展商查询。）
进入监管账户的资金包括定金、首期、尾数、按揭贷款，并规定由「银行、政府、第三方」的监管及指导，「监管账户」内的资金发展商只可专款专用，用于本项目建设，不得随意支取挪用。
如此一来，烂尾楼事件为何仍频频发生？
这里引述一宗个案，据南方都市日报及财联社消息指，郑州市有一个烂尾项目「康桥玖玺园」的预售资金涉嫌违规挪用，但事件扑朔迷离。郑州银行表示没有违规，监管账户里资金是获房管局相关部门批准拨款。房管局则表示，银行说法与事实不符，将追究银行责任。也就是说，有人在项目未封顶情况下，将个人贷款发放给发展商，可见「预售监管资金」挪用或监督方面存在问题。事实上，据知亦有部份未封顶而长时间停工项目，银行疑似提前发放贷款，监管资金被挪用，但发展商取得资金后疑似没有履行用于兴建，引致项目停工。
其实，在2003年央行就曾出文件，制定了「银行只能对封顶项目发放个人贷款」。但现实中存在漏洞，有关方面实应出台相应可行性细则来杜绝此漏洞。
还有，综合验收是项目最后一个环节，如项目兴建完成综合验收唔合格，亦有可能导致办唔到不动产权证书。事实上，目前买家是很被动的，所以，现时笔者的建议能买现楼就买现楼，毕竟现楼睇得见摸得到；亦可考虑选择并没有踩到「3条红线」的民企或国企发展商、本土有实力亦曾开发多个项目的房企，会较为稳阵。
有否「斩缆」可能?
如果发现「唔对路」，又有没有「斩缆」机会？
笔者建议先搜集发展商违规证据，搜证后可尝试与发展商私下沟通处理，希望能够在这个阶段得出双方接受的解决方案。反之，亦可将搜集的证据向当地有关部门或当地「领导留言」反映。一般而言如果早发现，早期处理，有部分或得以解决。
如发现楼盘不幸烂尾的话，首先应了解清楚楼盘的情况。如果只是长时间处于停工状态，有可能资金出现问题，给发展商一点时间筹集资金，完成后续工程。如果发展商长时间都未能筹集资金，当地政府会根据不同情况采用不同的方法干涉，或会有机会再给发展商在限期内筹集资金，或是引入合伙人。
在这里提醒买家，如楼盘确定烂尾，首先不要将物业退给发展商；因退房后，买家和发展商之间便由买卖关系变为债权债务关系，影响法院之后的拍卖破产偿还债务优先处理次序，买卖关系先于债权债务关系。此外，亦有部份买家会采用向发展商提出民事起诉，笔者建议起诉前先查开发项目公司名下在当地还有没有资金及资产，假如没有的话，即使买家胜诉也难取得赔偿，诉讼费也要由买家「找数」，也可以说，如开发项目公司名下如没有资金及资产，唯有等政府出面解决。
宜强化企业社会责任 加重罚则
笔者认为，为维护房地产市场健康稳定发展秩序，相关政府部门应加强行业规则的执行监督，确保监管账户资金百分百用作项目建设；强化监管账户资金透明度，让买家能够了解到项目进度及监管资金拨款去向。同时亦应强化房企的社会责任与仁德，房企获得国家发展的红利，同时应承担起社会责任，发展商在遇到问题应积极面对解决，倘若「烂尾及停贷」事件不及时处理让其持续发酵，将直接影响民生及社会秩序及有关上下游产业的发展，如企业不谈诚信，不谈社会责任只顾自身利益，每次遇到重大问题只求国家层面协调，只会影响国家发展布局。对于严重危害国家及社会发展秩序的任何一方，应考虑加重罚则，避免不良企业钻法律空子走灰色地带。
