深圳内望:「二十大」后「睇楼」量提升成交待释放

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今年十月份一开局就是国庆假期,而且疫情管控好像相对往年假期略为放宽,深圳人出去旅游的增多,不少家长带上小朋友出去玩了,导致相对来说留深看房的人就少了,再加上也没有什么盘搞促销,所以今年深圳的国庆假期还是比较平淡的。国庆之后,「二十大」随之而来,虽然深圳是谈经济的市场,但政治经济也是分不开的,深圳还是特别关注「二十大」的。

「二十大」谈到房地产的内容很少,对现在比较脆弱的深圳市场来说,没有消息就是好消息。所以,相对来说,「二十大」之后售楼处人流量有明显的提升。对客户来说,觉得现在是到「底」了就会出手,没有理由再观望了。

「二十大」之前,客户观望情绪非常浓,特别是豪宅,因为豪宅不是急需购买的,有条件去等待观望。相对来说,刚需该买还是要买。所以,十月豪宅成交占比相对会少一点。

按住建局资料看,10月深圳新房住宅网签3,328套,环比下滑7.9%;二手住宅过户量为1,733套,环比上升0.2%。 10月市场还是没有太大的起色,金九银十不复当年火爆。过去金九银十很旺,慢慢这几年变得成色不足了,到现在已经跟平常月份没有太大区别。金九银十看来一去不返,市场将会逐步淡化这个概念了。

深圳内望:「二十大」后「睇楼」量提升成交待释放
深圳中原董事总经理郑叔伦

Presented by:WAW Creation


有需求有购买力但欠「决定」信心

深圳人口在、购买力在,现在并不是缺客户,是缺做决定的信心。现在看盘的客户量提升,说明客户需求还在,只是转化率还有待提高。因为大家只看,看完不出手,但还是好过于之前看都不看,能出来看房已经是一个比较好的进步了。

另外,10月最后这个周末,有两个楼盘「日光」,是深圳第四第五个「日光盘」。这也是一个非常好的信号,代表深圳的购买力还在,问题只是有没有办法把它释放出来而已。

展望后市,有几个领先指标非常关键。首先是看房量,看房量增加自然后面成交量会增加。其次是成交量,成交量增加,说明愈来愈多的客户认为买房的时机到了,因为买房是一个用脚投票的行为。很多人认为楼价还会跌,但是他们不买房,评论是很主观的,最理性最客观最有代表性的意见,还是拿出真金白银买房的人。

买房的人代表市场的组成部分,不买房的只是旁观的部分。愈来愈多的人在这个时候选择买房,就说明愈来愈多人认为时机已经到了。


市场变化三元素

最后是楼价,不会有永远升的楼价,也不会有永远跌的楼价,楼价总会有天花板,也总会有谷底。谷底在哪里,要看成交量,当成交量从低位反弹,并且愈来愈多的话,那就代表距离谷底不远了,甚至是已经反映市场已经转势,从衰退转向复苏了。

成交量提升,后面楼价就会跟着升了,楼价升上去,客户的信心就会恢复过来。

所以,要掌握市场变化,最有效的方法就是先关注看房量,再看成交量,最后看楼价,只要楼价已经到底,开始反弹,整个市场就有条件开始复苏。楼市就是这样,买涨不买跌,愈跌愈没人买。当市场转势,楼价开始比较稳定,有机会慢慢攀升之后,市场就回来了。

深圳没房的人永远比房子要多,只不过大家现在不出手而已。当然市场也不可能一下子火爆,复苏也需要时间。市场在风暴过后也需要休养生息,但风暴起码已经过去了,现在就是休养生息的时候。


租金指导价的讨论

10月底,深圳发布租金指导价,引起了市场的广泛讨论。房地产不是统一定价的产品,为什么它不能一瓶水一样统一定价?

原因无他,每套房子都具有独特性,每个产品都不一样;它也没有中央交易市场,而是各自交易,可以在你家里交易,也可以在我家里交易,在社会上每一个角落都有可能产生交易。而且价格都是通过买卖双方谈判而成,没有标准可言,波动可以很大。

哪怕同一楼层或楼上楼下同一户型,价格差异也可以很大,没有很客观的标准。政府为了控制楼价,出台了指导价,指导价一开始只是给到大家一个参考,有点像评估公司的评估价,属于第三方权威机构去评估它的价值。但评估机构是每一套去评估,而指导价是整个社区去定,相对来说简单粗暴点,不考虑楼层、装修等,但是作用跟评估公司一样,由买卖双方之外的第三方去给一个参考价。评估公司更为专业,但政府的权威性更高。

一开始深圳推楼价的指导价,效果其实也不太理想的,价格跟实际市场偏离的太远,大家都不太考虑指导价。只不过后来,深圳政府做的比较好的是,让指导价跟贷款挂钩,指导价就有实际作用了。不管怎么样,交易你可以自己定价,但是贷款必须按指导价来,那么就有无形的动力,把价格往指导价去推。当时的指导价定的比较低,而楼价比较高,现在楼价逐步调整,给大家的错觉就是,大家都慢慢按照指导价成交。但最近我们也察觉到,有些成交已经低于指导价了。


指导价不代表成交价

所以,指导价真的可以代表市场的成交价吗?我认为是不可以的,因为可以的话,为什么会低于评估价呢?价格逐步调整,一开始给人的错觉就是,好像指导价很有作用,楼价跟指导价愈来愈接近。但我想说的是,哪怕没有指导价,市场也会往下走。特别是现在部分价格已经低于指导价,说明指导价做不了统一定价的作用,只不过是按揭贷款的参考依据。


租金是业主和租客的博弈

回到租赁指导价也一样,业主跟租客之间也是博弈的市场,每套房实际情况也不一样,租金多少还是要根据市场来。特别是租赁市场,很难监管,指导价跟租赁环节没有任何挂钩。有些政府物业也许会按照指导价出租,但是跟私人市场还是两个市场,很难互相影响,所以说租金指导价参考多于实际意义。