据深圳市住建局2023年1月1日披露，2022年深圳一、二手住宅合计成交约5.6万套，其中一手成交34,441套，二手21,701套，合计56,142套，比2021年同期少四成。考虑到2021年也是下行市况，2022年的成交量，与过去正常年份比较的话，降幅达到六成以上，可以说是近年来市况最低迷的时期，创十五年来新低。俄乌战争，国际间冲突升级，世界经济陷入衰退，内地疫情反反覆覆，严重影响正常工作及生活。
回顾2022年，首先是延续2021年的低迷市况，2022年开局继续低迷，春节假期前成交量稀疏。春节假期后，过去都会出现的小阳春首次失约，成交未见起色。疫情防控措施增加，全民核酸检测频繁，深圳被喻为检都，到处都有检测站，每天做核酸变成深圳人的例行公事，对经济复常带来压力，经济不好，客户担心收入减少，对楼市抱观望及谨慎态度，导致成交量低位徘徊。
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去年第二季成交量低位反弹
第一季度，虽然市况低迷，但是房住不炒依然不断强调，首当其冲就是开发商，特别是过去很激进，采用高杠杆策略的就更加陷入危机。面对房企资金压力的局面，与其等待政府救市，倒不如自救，层出不穷的降价及低首付等促销手段，对销售还是起到一定作用，成交量开始从低位反弹，热度持续到二季度。回头看看，2022年的二季度，已经是全年最旺的时期了。
准买家愈降价就愈不敢买
专案轮流降价，开发商「内卷」情况愈演愈烈，最大的得益者肯定是客户，特别是之前一直在看房的客户，自己心仪的房子价格掉下来，应该很开心才对吧，但是现实却恰恰相反。楼市总是买涨不买跌，当想买的房子在加价，客户总是心里慌张，急忙凑数去埋单。反过来，当想买的房子在降价，客户心里变得没底，一直在怀疑人生，愈降价就愈不敢买。
下半年调控政策开始转向
踏入下半年，楼市调控政策开始转向，各地方陆续出台不同程度的松绑政策，取消限购、取消限价、取消限贷等等声音此起彼落，唯独就是深圳一直按兵不动。其他金融手段也加入到救市行列，又减息，又降准，特别是鼓励银行对房企借贷，挽救房企的意图非常明显。救市就要从源头开始，解决房企潜在爆雷的风险，让客户对楼市重拾信心，市场才能有望复常。
二十大会议之后，未来发展方向更加明确，人民经济概念的推动，突显稳定经济发展的信心，成功扭转大家对经济悲观的看法，重拾信心很重要。
临近年底，对于房地产支援的资讯不断释放，重新把房地产作为支柱产业，对开发商来说，是个非常有力的支援信号，加上融资通道的放宽，各大房企终于可以松一口气，见到未来的曙光。在资金周转得到缓解的情况下，预计开发商不再依赖降价手段，打价格战等「内卷」行为相信将会逐步减少，房价有机会在目前这个水准，在底部整固。
疫情防控放开市场表现不及预期
除了经济及房地产政策转向，疫情防控措施也在2022年底进行调整，从管控到放开，但是市场表现不及预期，从业人员及客户同时感染，严重影响市场正常运作，成交量不升反降。所有政策及措施，实施的过程中，总是需要磨合期，不可能一针见血那么快，特别是重大生态的重构，绝对需要足够的时间，才能看到明显的效果。
今年值得期待
虽然2022年经历了15年来最差的市况，但是正所谓物极必反，无论是经济发展方向、还是房地产政策调控、乃至于疫情防控措施，全部都开始转向。把握趋势，才能顺势而为，房地产市场最黑暗的时期，相信已经过去了，前面就是曙光了，无论是房价，还是成交量，2023年绝对是一个值得期待的年份。
