深圳5月份的新房住宅成交，按住建局资料，合共1,877套，环比下降34.2%；二手住宅成交2,318套，环比上升24.6%。整体而言，目前市况还是低迷，究其原因，主要不离以下数点。
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疫情存不确定元素
首先，Omicron（奥密克戎）传播力很强，防控难度大，很难完全清零，疫情反复带来不确定性，因为说不定什么时候深圳又会爆发新一轮。
疫情的不确定性因素，其实对经济影响不小，防控也浪费大量人力物力，大家对经济的前景相对转趋悲观。在这种情况下，政策调控希望能跟市场对冲，政府出政策去支持楼市是比较明确的方向。经济不好带来压力，对房地产的支持力度会对应加大。现在的问题不是政策到底会不会出台，而是到底是什么时候出台，市场正在期待。
降息有作用欠效果
第二，5月央行降息，只能说有作用，但没效果。有作用的是，毕竟降低了购房成本，以贷款一百万元计（人民币，下同），每个月能节省91元，一年大概1,000元，多少是能省点钱。但有没有效果则不好说，因为市场好的时候，本身客户就很想买，每年还可以省一千块，肯定更好，等于火上浇油，愈烧愈猛。但现实是现在市场很冷，买方比较强势，自然期待更大的优惠。
所以，降息与降价对比，差距太大了。现在降息之后一年可以省1,000元，但是以100万的房价看，打折1%，就是1万元。现在发展商打折促销远不止1%，有些比原来推出的价格甚至是低10%，那就是10万元！
1,000元降息跟开发商促销的折扣10万元相比，可以忽略不计。现在的降息作用可以说是冰上浇油，何来反应！所以说降息有作用，但是没效果。 5月虽然全国都降息，但是对全国楼市的刺激基本没有太大作用。
各城各策如履薄冰
这也反映很多客户在期待更大的政策，全国各城市都在陆续出政策，但很难拿准力度；既要担心出台政策没效果，就等于白做；但也怕力度太大，太有效果，万一市场又疯狂，会被问责；毕竟房住不炒还是摆在这里。所以现在每个地方出政策都非常谨慎，这段时间「最出名」当数南京，政策发布仅2小时，就被撤回。各个地方如履薄冰，想出政策，又不知道怎出。
回到深圳，5月全国超过百城出了政策，深圳也有预期，在这种预期中，客户反而变得更加观望，想知道到底会不会出，出了又会有什么效果。所以，市场变得比较困难，在政策预期笼罩下，反过来导致客户观望。可见的是，整个市场并没有按预期速度回暖，还是低速反弹，距离回到过去正常水准，还有较大差距，反映现在市场需要更强大的政策力度刺激才行。
豪宅出现「日光盘」
在观望时期，相对没那么观望的，可能就是资金雄厚的有钱人，刚需客户可能观望程度会多一点，做决定会更谨慎。所以，对比刚需、刚改，5月份豪宅的表现更好。 5月两个豪宅盘，海德园和招商仕林臻邸，表现不错，深圳「日光盘」再现。市场好的时候，很多盘「日光」；现在市场不好，「日光盘」只属个别。当然，豪宅先行之后，会不会带动其他板块，也不排除有这个机会。不管怎么样，「日光盘」的出现，对深圳楼市也是比较好的强心剂，大家会觉得其实深圳购买力还是可以的。
这两个盘，他们的性价比，特别是跟周边二手参考价去对比，有一定优势。反映了现在客户买房，房价还是决定性因素，最有效刺激需求的就是价格。除了这两个盘，个别在售楼盘推出一些工抵房、特价房，市场反应也比较好。市场上有大幅降价的楼盘销售情况都比较理想，也能够把需求释放出来。但接下来要释放需求，发展商也陷入两难，要不就等政府出政策，要不然就降价让利自救。
外地豪客垂青豪宅
另外，这次全国受疫情的影响还是很大，但深圳疫情防控表现相对较好。所以，有些其他城市的有钱人，对深圳印象还不错。我们观察到的一个现象是，最近深圳的豪宅吸引了一些外地来的豪客来买。近期非深圳本地客户购房的比例在增加，特别是豪宅，不少外地客户来深圳买豪宅。无他，当全国都涨的时候，各城市都有自己的吸引力，但全国都低迷的时候，深圳对比全国其他城市，便成为更可靠、更安全的资产配置选择。虽然全国都有压力，但亦更凸显深圳的吸引力，从而令到其他地方的豪宅客户愿意来深圳购买优质资产，不是买刚需，而是买豪宅。或许上海完全解封后，不排除也会多一批上海客户来深圳置业。
