根据住建局公布，深圳4月一手住宅成交3,502套，环比下滑34.0%；二手住宅成交4,877套，环比回落28.2%，一二手成交都下滑了近三成左右，市场总体表现较为低迷。当前困扰深圳楼市的主要因素是资金流动性问题，政府近期加大打击经营贷，严查资金来源，将购房资金卡的很死，导致市场向房地产市场流动的资金大幅收紧。
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多地防止经营贷流向深圳楼市
是次严控资金流动性是从深圳开始，各地纷纷开启跟进加强监管，仅4月就有包括广州、佛山、东莞、绍兴等城市出台相近政策，同样是严控资金走向，防止经营贷流向楼市。
在目前的政策背景下，现在市场上的购房者大概可以分为这几类。一种是有心无力，购房者资金不足，希望通过借贷来获得首付款来购房。在银行资金审查、贷款审批非常严格的情况下，想购房就比较困难了。第二种是有力无心，自身资金足够，但是资金来源有瑕疵，他们担心用来购房会不会被追究，哪怕按揭贷款已经审批，但是如果发现了首付资金来源有问题的话，银行也可以随时要求提早还清贷款。
第三种是有心有力，本身有钱，资金来源也很清晰。他们在市场上追逐更好的投资选择，目前住宅是被打压的物件，这部分人群就在市场上不停的寻找其他机会，包括公寓、商铺、小产权等等。
小产权交易将进入严查期
深圳小产权问题在全国最为严重，其实小产权只是坊间说法，严格来说是没产权，从法律上看属于违法建筑。近来深圳小产权热度高涨，政府开始大力打压小产权，避免市场资金流入风险更高的小产权，避免小产权泡沫进一步扩大。
政府近期多次强调禁止小产权交易，无论是村委过户还是律师见证，小产权交易都不受法律保护。可以预见，接下来的一段时间，小产权交易将进入政府严查期。政府打压小产权是正确的做法，小产权交易风险大、纠纷多，即便是住宅被打压的情况下，还是建议大家不要碰这种无产权的房子，一旦出事就得不偿失了。
市场观望气氛浓
总体来说，严格的调控政策下，市场正处于过渡阶段。以前一直都是上有政策，下有对策，短暂的调整后，市场就会重新回到平稳阶段。但是现在大家好像还没找到方向，还在不停去寻找不同的投资机会，找不同的办法克服政策。但是这次政策的确太严厉，针对性比较强，一针见血。市场上还没找到很有效的应对手段，市场处于观望状态。持续的低迷也导致市场上有些二手房业主叫价开始松动，政策刚出来时，业主心态还是比较强的，降价意愿不高。以前业主放卖、放租也很快就可以成交，现在成交时间明显拉长。急售的业主开始调低叫价，虽然不是主流，但是也有出现降价成交案例。
发展商4月推盘慢
新房来看，4月发展商推盘节奏还比较慢，开盘量比较少。近期政策比较多，发展商也在观望，没有热点新盘出来拉动，市场比较冷清，以尾盘、加推为主。整个4月一二手都比较平淡，一手没有新开盘，没有焦点，没有话题，哪怕有一些，影响力也很弱。发展商也刻意压制热销氛围，避免市场受到刺激。但预计5月开始，新房推盘量会有较大幅度的提高，并且不少热点楼盘推出，市场氛围有望逐渐回暖。
深圳市场低迷，资金正向周边城市流动。最近流向比较多的是中山，深中通道很快就要开通了，深圳到中山的距离大幅度缩小，两地交通就很方便了。而且中山房价跟深圳落差比较大，吸引资金往中山流入。深圳一直以来都是扮演比较重要的引擎作用，深圳房价上涨，不可避免的会拉升周边城市的上涨。古话说，水往低处流，当深圳房价高涨的时候，就会有一部分人群、资金被分流到临深区域。
无隔离通关困扰深港两地
困扰深圳另一个问题是，深港之间依然无法做到无隔离通关。从去年底到现在，双方不停地推迟放开通关隔离限制，并且目前还没有具体的时间表。反而因为印度疫情的大爆发，变异病毒令疫苗的效果存疑，让疫情管控再添变数。
五一之后，深圳反而收紧了对香港入境的隔离政策。通关的不便或多或少对深圳房地产市场有影响，港人来深圳置业少了很多。以前通关区域港人、港深交流比较活跃，对商铺价格、租金等都是支撑力量，虽然不是主流，但也是不小的支持。当然，现在内地去香港置业的也少了，但是香港即便缺少了内地资金，楼市还是很火爆。背后原因，一是因为香港没有什么行政手段去调控楼市，主要还是靠税费来调控市场。二是香港市场存量资金很多，对楼市的支持力度很大。
深圳疫情控制的好，楼市却比较低迷；香港疫情比较严重，房地产反而很火爆，从此可以看出市场起落跟疫情关系不大，主要还是跟政策、资金关系较大。深圳资金紧张、政策严厉，市场就低迷。香港资金多、管控放松，楼市就繁荣。
