中山楼市上半年表现弱观望深中通道「效应」

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【Presented by:WAW Creation】深中通道通车在即,港人到中山有多一条快捷通道选择。回望中山上半年楼市表现,顺安家置业董事黎谊坦言可用「差」字形容;下半年要视乎深中通道,是否像港珠澳大桥或港车北上一样,为连接的城市带来正面影响。

【Presented by:WAW Creation


中山北面有楼价低的肇庆、南面有受欢迎的珠海,除非是「家乡」原因,一般买家未必会选择中山楼。黎谊表示,港珠澳大桥开通迎来珠海买楼热,现在因为「港车北上」,珠海楼余温仍在,当地生意也很好。每逢节日,经港珠澳大桥来往珠海的关口经常塞车。现在珠海有具质素的单位只售150万元(人民币,下同)左右,因为成本低、利率低,吸引年轻买家入手。 「想买一百万元以下的单位才会考虑中山楼。」

「一百万元以下,买不到中山主城区的住宅。」黎谊不讳言,中山石岐周边的西区、东区、港口等,一个一百平方米的三房单位,也要百多万元。买家要入手七八十万元单位,只能考虑神湾、东凤等非核心镇区的单位。不过价钱低,社区配套也不足,买家或会感到「落差」。回顾2023年中山有「低首付」政策推出,中山楼一度受欢迎,但今天再难吸引买家, 因为惠州低首付楼盘更「吸引」。

中山楼市上半年表现弱观望深中通道「效应」
深中通道缩短中山与深圳的行车时间,中山大桥(深中通道官网相片)

买楼出租热潮已过

深中通道自规划兴建以来,一直利好中山楼市。黎谊透露,邻近深中通道的火炬开发区,最近有越秀的优质楼盘推出,销售理想。深中通道落桥位马鞍岛,楼价堪比珠海,最近亦有买家入手。虽然近期市况一般,但发展商也没有大幅降价求售。她在今年新年曾带团到访马鞍岛一个楼盘,当时一个大平层270度海景房,发展商开价逾一千万元,即每平方米大约四万元,最终发展商都不愿降价出售。

深中通道缩短深圳及中山通勤距离,有利「买楼出租」投资。黎谊坦言:「要买的早已买,不是现在才买。早期也有人看好深中通道,在马鞍岛买楼出租,但现时热潮已过,即使现在贷款条件好,也不见可吸引投资者。」她指出,现在买家会选择度假娱乐式楼盘项目,买楼自住收租会比较保守。

中山楼市上半年表现弱观望深中通道「效应」
黎谊透露,现时中山有私人发展商推出低首付及零首付的优惠政策,吸引买家入市。

新区有规划优势

「马鞍岛属于新区发展,规划上不会见到『巴黎铁塔』般的电缆塔,电线是铺设在地底,新旧城市面貌不同。」黎谊表示,除了市容之外,所有的城市配套,例如电线及水渠铺设都较为完善,所以早前持续下雨,有些旧区水浸严重,但在珠海金湾、斗门、肇庆新区等,完全不受影响,这是新发展区的好处。现时,马鞍岛仍在发展阶段,需要较长时间的「等候期」,但未来居住生活会见优势。

深中通道带动车位销售

深中通道除了有利中山楼市,也带动车位销售。黎谊透露,很多人不知道,中山的车位「卖得很出位」。买家以投资为主,认为深中通道开通后车位需求增加,而且停车场电力供应有限,电车车位也有限,所以买入设有充电装置的车位,日后可在泊车及充车方面赚钱。她提醒现在一个车位十万元左右,有意投资车位的买家要小心选择,偏远地区不可取,中心位置才考虑。


神湾衍生「拼车」服务

中山楼盘售价有平有贵,黎谊表示,马鞍岛的楼盘几乎贵绝中山,石歧区、东区、西区,面积一百平方米的三房住宅单位,售价为150至200万元。距离半小时程的东凤、神湾的楼价只需80至90万元。神湾在2019年时很受欢迎,有一批质素较好的楼盘,楼价低吸引入手,现时仍有尾货单位出售。然而镇区环境较适合退休,交通配套并未完善,当地更衍生出不同业务,例如有当地人建立车队,出租车一般要一百元车资,他们则收数十元一位乘客。车队规模不小,生意也很好。

买楼要考虑环境

坦洲邻近珠海,楼盘也受欢迎。很多人将坦洲列入珠海范围,将坦洲楼价与珠海比较。黎谊指,坦洲楼价只是万余元一平方,与中山比较不算便宜,但跟邻近的珠海市区四万元一平方比较,则相当便宜。

她提醒,生活要考虑一个交通方便、社区设施及环境配合的地区,周边环境会否潜藏山泥倾泻、水浸等因素也要考虑。例如香港人喜欢单位面向西南或东南,但买海边楼就要买西南楼,因为没有太阳,春季时单位会很潮湿,装修贴墙纸也受影响。


首付及利率降低汇款也变容易

内地上月宣布取消抵押贷款利率下限、降低首付、并鼓励「地方政府收购住房」,以宽松的房地产政策支持楼市。黎谊透露,银行非常配合住宅楼宇贷款「大方向」,虽然会视乎地区及对业主供款能力进行审批,但香港买家只要有万多元收入,收入是供款的2.5倍,一般很容易得到银行贷款。她有客人甚至取得了3.25%房贷利率。此外,以往要兑换人民币买楼,现在香港有多间银行,特别是中国银行,可帮客人将钱汇至指定发展商或个人户口,汇款金额按认购书所列的楼价及首付所需而定。买家就不用花时间兑人民币或经找换店汇款。


跟随GoGBA港商服务站游福田认识创业环境

港人港商到大湾区做生意,只要认识内地政策、补贴优惠,得到与不同企业交流合作的机会,可对营商创业及拓展业务带来帮助。 GoGBA港商服务站(福田)日前举办的「港商创业考察团」,带媒体及港人一行大约30人游走福田,了解港商服务站的服务,并走访天擎数字、e站通暨市信用审批示范大厅及河套深港科技创新合作区展厅,感受福田区的创业优势。

GoGBA港商服务站于2021年6月揭牌,为港商提供各项咨询及营商支援服务,现于大湾区内地九城设有十个服务站,包括在深圳前海及福田的服务站。 GoGBA港商服务站(福田)咨询顾问魏婷婷表示,大湾区具备科技应用场景需求大、消费力强劲、产业配套成熟、有很多强有力的政策支持、全生命周期的金融支持等优势。其中,深圳市先后发布共三批「城市+AI」应用场景,涵盖24大领域、73个应用场景,为科技应用提供大量发展机会。

中山楼市上半年表现弱观望深中通道「效应」
GoGBA港商服务站(福田)主办「港商创业考察团」,带参加者认识福田最新发展。
 

她指出,大湾区社会消费品零售总额在2023年达到3.7万亿元人民币,深圳市更是多个直播电商的基地,相关人才汇聚于此。拥有成熟的产业配套,各类产品配件都可轻易获得,例如广东拥有全国最大、产业链最完整的新一代电子信息产业集群,各种配套都十分完备。此外,大湾区各城市有不同产业、创业、港商及外资政策,为创业人士提供租金、人才、创业发展等补贴。在金融支持方面,除了政府贷款政策,还有基金业协会支持初创企业投资,例如深创投已投资企业1,400余家,其中238家投资企业在全球资本市场上市。

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魏婷婷指,大湾区优势众多,可吸引企业到此发展,已在很多大企业在此发展壮大。

福田优势多具创业条件

深圳各区中,福田位处深圳CBD、交通便利、供应链强大、营商满意度高、惠企政策丰富,有利港商在此营商创业。魏婷婷介绍指,福田及香港有高铁及口岸方便两地往来。福田有很多老牌金融机构,可与香港共同发展。福田还有良好的供应链,例如朗华提供从原材料、研发、设计到成品的综合服务。营商满意度高,在赛迪投资竞争力百强区、司法透明度指数的全国(内地)排名第一。政策方面,福田区河套给港商的政策,例如以高校、机构或赛事类型在河套注册公司发展,可获得1:1配套资助。有每月50元/平方米的企业办公用房支持、青年科学家培养计划、为符合条件的企业提供一年10万元、两年50万元的一次性奖励等。

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e站通暨市信用审批示范大厅提供多项便民的智能政务服务

服务站助港商解决难题

GoGBA港商服务站(福田)是全国首个设在高铁站的港商服务站,由深圳市福田区人民政府、香港贸易发展局、广东省香港商会三方共建,提供咨询服务、引流转介、交流活动及港商联系,以协助港商解决各种问题。通过「福i企」及「深i企」小程序,可了解深圳现行政策的申报及条件,一键匹配政策。另外,港商服务站还邀请业界分享行业趋势及营商经验,引流转介企业设立公司、开设账户及对接资源。举办政策解读、港商机遇、港青港创、创新发展、行业对接等交流活动等。

协助考察团活动的粤港澳大湾区教育发展协会执行会长关俊华表示,乘高铁由西九龙站到福田站只是20分钟车程,交通及时间便利。以往到内地要找地方商谈,现在到位于高铁站内的GoGBA港商服务站(福田)便可,站内有职员处理政策咨询,港商也更可在此平台了解大湾区各城市的对港政策,了解适合的发展地方。

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关俊华认为大湾区融合,可将市场的「饼」扩大。

一站式智能便民服务

考察团到访GoGBA港商服务站(福田)参观,认识场内设有接待港商咨询的服务前台、5G导办、湾区资讯站,并可作为集合及活动场所的功能。又走进深圳广播电影电视集团位于福田的大楼,了解「天擎数字」如何利用虚拟制作影棚的先进科技制作节目,提升效率,参观新闻制作室、绿幕演播室等,体验如何利用绿幕,令主持人置身海陆空及天气变换等环境,营造流畅迫真的播放效果。

考察团到访位于河套深港科技创新合作区的「e站通暨市信用审批示范大厅」,认识各种便民的智能政务服务,例如设有香港「跨境通办」自助服务机、智方便、深圳税务的人工智能柜台、深圳市政务服务一体机、车驾宝等,可「一站式」办理海关和地方政府服务。此外,考察团在套深港科技创新合作区展厅聆听河套未来发展的讲解,并在大厦高层眺望河套及深圳市貌,以加强对河套这个「一河两岸、一区两园」的深港协同创新平台的深入了解。

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考察团眺望河套,了解河套未来发展优势。