黄金周带动,5月初广州新房成交量冲高,广州中原研究发展部指出,下半月随着五一结束、市场热度减退,网签量逐步回落。全月整体网签7,113宗,环比下跌9%,但比去年同期成交上升15%。
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开发商为五一黄金周积极备战,广州新盘供应在4月26至30日(五一假期及前夕)达到4,400套(44.4万平方米),占全月供应量的66%。得益于经济复苏、去年四季度以来,高层多次表态支持房地产发展等利好刺激,今年五一开盘数量、推货量比去年十一改善。
然而在五一假期之后,开发商整体推货量大幅减少,5月中下旬开盘数量对比五一假期、4月中下旬有较明显减少的迹象。虽然5月成交仍能勉强把守7,000宗大关,但从中原即时监控以及实地走访情况来看,市场热度明显不及3、4月;市场需要新一波需求客户入市带动气氛。
中心区新盘成交表现不错
从区域情况来看,除「东大仓」增城排名第一以外,番禺、黄埔、天河等热点板块供应同样抢眼。
近两年随着供地结构改变,中心区、周边区核心板块优质靓地供应占比提高。今年中心区的高端优质专案集中入市,由于此类型项目具备特有的地段条件,客户群体画像比较清晰,目标客群清晰,因此蓄客时间比周边区的专案短。因此5月以来,市区多个全新盘入市,如海珠保利四季和颂、荔湾万汇天地•瑧园等,率先以「内购」的形式开盘成交,部分专案已获得不错的成交去化表现。
购房客变得「慢热」
回顾今年三月,楼市小阳春成色十足,成交超万宗,创近15个月以来新高。成交热潮过后,市场新一波购房客入场,但就5月至今市场成交、新盘去化表现来看,大部分新客户观望情绪浓,比较「慢热」。除个别优质项目以外,成交周期普遍延长。
截至5月末,全市库存量1183.2万平方米,去化周期16.4个月,由于2023年以来成交处于较高水准,广州整体市场库存趋于合理。
南沙依然「等风来」
5月焦点之一,莫过于网传五一前夕调整购房门槛的南沙区;但据广州中原研究发展部实地走访多个南沙项目,案场销售普遍反映,网传新政未有正式落地执行,仍在「等通知」,因此南沙成交亦暂未见明显起色。
黄埔占据「半壁江山」
本月十大楼盘,有5个来自黄埔区的项目,这样「一边倒」的成交热度在过去一年少见。从今年首季开始,黄埔楼市进入「青黄不接」的短暂调整期,热点板块缺货。尤其5月,以板块旧盘小量加推为主。
另一方面,由于近年黄埔商住地楼面价提升,如知识城、萝岗板块项目整体均价较1-2年前有明显上调迹象。部分客户担心后市调价,因此加紧购入黄埔新城、城市之光、星汇城等性价比较高的项目。据中原实地调研发现,由于购房成本提高,目前黄埔主流客户「对比」心态比较强,普遍咨询教育资源、地铁通勤资源、产业企业进驻情况的「硬指标」。
市场气氛积极刚需客信心仍待增强
综合调研情况,中原认为今年五一各市场主体对后市仍保持一定信心,延续了今年三月小阳春的成交气氛。其中,中心区优质板块成交去化表现「可圈可点」,经济实力较强的买家、投资客正抓紧入手优质板块物业。市区高端、改善板块得益于近期房贷利率下调、二手带押过户等措施,广州「卖一买一」置业比较活跃。
此外,增城、南沙、白云中北部新房专案多,库存量比较大,一方面开发商价格「内卷」抢食,另一方面客户观望情绪仍浓,购房信心有待进一步增强。
从长远来看,上述区域需要通过增强产业引进、优质教育资源吸纳、通勤基建改善等方向吸纳购房者安居乐业。短期则有赖利好政策落地支持刚需客上车,如调整购房门槛,降低首置刚需客户首付比例等。对于购房者而言,无论改善还是刚需客户,开发商5-6月处于半年业绩冲刺阶段,大部分项目将会继续保持优惠力度,属于较佳的置业窗口期。