疫情过后，内房面临楼市下跌压力，有发展商出现债务危机，也有发展商拖欠代理佣金。内房面对「多事之秋」，有些人会认为有「冧市」危机，港仁置业销售总监黎谊（Joyce）坦言，不可说是错觉，但要视乎发展商实力及楼盘地段。由于发展商需要资金回笼，估计目前出售物业中，一半以上都是减价求售。
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采访：王文斌
编辑：郑会强
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疫情三年，有意在内地置业的港人，只能在线上睇楼，「现在可以亲自到现场睇楼，当然是到内地考察。」黎谊表示，疫情累积了购买力，通关后的2月至5月期间，港人购买内地楼情况依然强劲。但到最近内地楼市传出很多不利消息，加上股市表现不济，买家都想「冷静些」。
疫情引爆发展商债务危机
大型内房相继出现债务危机，对内房造成巨大震荡。黎谊坦言，大型发展商的债务问题存在已久，发展商为迅速扩展，贷款投资令问题愈滚愈大。而且内地房策要求项目须兴建至一定程度才可开售，也为发展商带来很大的资金压力，不过若非有三年疫情影响销售，相信未必会出现问题。另外，发展商拖欠代理佣金问题在早年已有发生，更有代理要「打官司」追讨，因此需要小心选择发展商。虽然爆出恒大等「大事件」，难免会影响投资者心态。不过，政府支持保交楼，银行亦很配合，为置业人士带来机会，若有合适楼盘，有发展商优惠及可承造按揭等，现时上车的成本会比较宽松。 「低水位买入，有自住用途，就不用担心。但要博取未来升值，就要很小心拣选，特别是要选择地段。」
近香港未必属优质
「很多香港人不懂得选择地段，会以『近香港』作为选择。」黎谊举例，现在以每平方米15,000至20,000元（人民币，下同），可在中山找到较优质地段，但港人却会选择中山南部邻近珠海的神湾，因为距离较近香港，均价七八千元有售，虽然常住人口少，不算是优质地段，但在开关后却有很多港人购买当区物业。
黎谊指出，买家在疫情前可接受百余两百万元的投资额，开关后却想以数十万元至一百万元买三房单位，因此只能缩窄选择范围。例如石岐、东区及西区等当地人也会考虑，配套较成熟的地段，就没有这个价钱选择，客人必须懂得取舍。
买楼地段先决
内地楼市热潮迅速减弱，目前部分楼盘售价跌幅惊人。黎谊强调，只要楼盘地段好，未来有发展前景，发展商就不会割价求售。但地段不好，发展商就只能减价吸引买家。例如疫情时买家以视频睇楼，看不到周边环境而入手，到开关后实地考察，才发现楼盘位置偏远，生活及交通配套并不方便。以往这类有很多港人「贪平」买入的楼盘，现在不减价已很难促销。
另一方面，发展商资金困难，有楼盘「烂尾」，因此很多买家倾向选择现楼项目，物业用料质素及管理有保障。黎谊表示，以往现楼多是货尾或不受欢迎单位，现在有现楼是因为疫情影响建筑及售楼安排而出现。买家要懂得分辨是质素欠佳，还是疫情的时间落差所致，当中可以项目地段的均价来判断是否值得投资的入手价。 「只要识拣，也可以找到优质现楼。」
常住人口少不等于「鬼城」
内地经常传闻有「鬼城」出现，大型楼盘项目烂尾，或是收楼后无人居住。黎谊坦言，部分偏远地方会有「鬼城」，但对于当地人常住及考虑居住的地方，是不会有「鬼城」情况出现。一些常住人口不多的楼盘，例如十里银滩，由于买家主要用作度假，平日居民不多，但每逢假日会有很多人，这类项目不能说是「鬼城」。至于新发展地区，物业在交楼后有发展期，配套需时成熟。例如马鞍岛的楼盘项目，现在属于销售及发展阶段，常住人口少，仍需时发展，待深中通道开通才见「真章」。
置业有危亦有机，黎谊指，现时有很多楼盘可给港人申请按揭，首付由以往三成降至两成，按揭利率约3.6%，买家可用较低成本上车，加上近期港币兑人民币汇率低，楼价可说是更加便宜。
睇楼团有「怪现象」
随着疫后通关，大量港人到内地消费。有些未曾接触内地的年青人，对内地消费及服务态度感觉良好，而考虑内地作为未来发展及移居的地方。黎谊透露，以往买家年龄偏向五六十岁以上，现在则吸引三十多岁，计划到内地发展的年青人。
另外，开关之后不再需要线上睇楼，很多中介代理都纷纷开办「睇楼团」。黎谊表示，以往一日团为主，现在几乎全部是两日团。由于这些睇楼团价钱便宜，甚至免费，所以有些人会利用这些「好处」去游玩，令睇楼团的质素变得参差，影响真正有意置业考察的买家。最终可能会导致发展商不再支持。睇楼团要继续举办，就要转向表面楼价便宜，但位置较为偏远的楼盘。
由于两日团有时会游玩了几个地点才到楼盘，黎谊坦言，客人未必知道实际到楼盘的距离时间，就有可能因为便宜而入手。建议要在香港做足准备，搵合适的优质物业代理。其公司也推出45分钟免费咨询服务，可面谈了解实际需要，才安排睇楼路线。此外，有代理推出新服务，提供商务车，安排香港买家点到点到内地睇楼，听闻有报团人士不知是商务车服务，上车后担心危险，在中途要求下车。然而对于真正想买楼的人，会是一个很好选择。
更多内地人来港卖楼
最近有内地旅客来港从事非法卖内地楼而被捕的新闻。黎谊表示，以往在香港从事大湾区房地产的人数不算多，行业生态尚算正常，但开关后，很多内地人知道港人有意内地置业及累积购买力，所以来港销售宣传「掘客」 ，内地人来港做生意的人数是增加了。
她透露，现在有些没有香港商业登记的公司在线上宣传，甚至在报章刊登广告，只有电话无地址，但却有港人光顾。随着未来输入外劳，不知生态环境会如何发展。
她亦不讳言行业竞争增加，除了香港的销售同事，也有很多内地的销售同事来港搵客，有很多新的中介公司，有内地人来港开办，也有行外人开，所以服务参差，亦曾出现销售问题，例如商业地方不可居住，但由于港人喜欢住宅物业，所以有中介会将商用项目包装成居住用途介绍，买家没有看清楚，收楼就会出现争拗。有客人听很多这些新闻，即使项目没有相关问题，也会「鸡蛋里挑骨头」，有很多不必要的查问，影响了正规的公司。买家要买住宅或写字楼，必须要沟通及了解清楚。
