自多家大型房企连续爆雷，中国房地产行业踏入冷冬。随着近月中央不断释出支持政策和支持房地产业的信号，整体市场似有回稳之象。但在其间，很多昔日一度红得发紫的大型发展商，不说其他，信贷违约的便不在少数。
当中能成功面对冲击的少数房企，绿城中国是其中之一，没有爆雷之余，仍录得盈利。对于后市，绿城中国颇为看好，短短数日前，便以113亿元(人民币，下同)先后在三城拍下六块土地，其中四块杭州地皮总价为74亿元。
对于绿城中国面对挑战所交出的成绩表，作为掌舵人的绿城中国控股有限公司董事会主席张亚东博士不无自豪地说：「证实我们聚焦核心城区，专注高端精品的策略，是成功的！」
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对于内地房地产业的「生存」问题，绿城中国控股有限公司执行董事/副总裁/首席运营官李骏直言，活下去当然是最重要的。而绿城在大股东中交建及九仓的支持下，当然不虞生存问题。但同时，绿城中国也有相当的生存能力，除了产品流量没有问题，其项目平均回报率亦相当不俗，有约8%，部分可达10%。同时李骏亦透露，永续债已经还清，而正常的美元债，亦不成问题。
根据资料，在2023年1-11月，绿城集团取得合同销售面积约598万平方米，合同销售金额约1,688亿元，其中归属于绿城集团的权益金额约为1,115亿元；绿城集团以绿城品牌销售的代建管理项目（简称代建项目）累计取得合同销售面积约691万平方米，合同销售金额约为876亿元。
事实上，业内对绿城中国看好的也不少，例如摩根士丹利便曾发表报告指，绿城中国在12月推出逾10个项目，新增230亿元人民币的可销售资源，其中超过95%是在一二线城市，预计公司12月销售将跑赢同业。而该公司自年初积极收购土地，亦令2024年前景更为明朗，并相信在其高质素的土地储备及强劲的现金流下，预计明年在销售和土地收购方面会继续跑赢同业。
市场可望回归正常预计明年先低后高
对于中国房地产的整体发展势态，张亚东直言，若不计这几年，其实是颇为顺利的，由开始发展到现在，前30年都是顺利的，没有如香港般经历过诸如亚洲金融风暴以至美国次按危机等。所以，近年寒冬的来临，其实正常不过；最重要是之后，市场务必要重新纠正，并达到新的平衡。而他预判未来中国房地产的发展，是正面的。
同时他又指出，中国去年的房地产体量是13.3万亿元，今年预计12万亿元左右，较去年下降约5%。虽说目前市场就新政策的推出反应正面，气氛亦回复，但预估明年的总量，仍将会有一定的下降，原因无他，房地产的投资，一向存在滞后性，今年的投资，最快要到明年才有产出，相信下降幅度约为5-10%。也即是说，预计2024年的整体走势会是先低后高，「真正的实体回升，会出现在后年。」
当然，市场仍存在变数，但他强调，无论如何，中国房地产的一年总销售量应该不会低于10万亿元，预估应该在12万亿元上下。这在中国的总经济中是绝对不容忽视的，亦是其他产业都代替不了的，即使是目前大热的汽车业也替代不了，只要大家看看现在的日本或美国，当会发现，房地产还是经济的最大支柱。
众所周知，目前房地产商要赚钱是愈发困难，盈利率也愈来愈小，即使是绿城中国，也难免要面对这个问题。
张亚东一再强调，在房地产的宏观走势下，绿城虽不能说是独秀，但肯定是最好的少数几家之一。他更以香港为例，即使整体经济不好，「总不能说所有的企业都不好，总有几家是好的。」
只做一线核心二线强区
同时，绿城和整体房地产的普遍做法不太一样，亦即是战略很不一样。张亚东并不讳言，相对于一些大地产发展商，其布局每每在一二线城市外，还有三四五六线。但在过去五年，他们只聚焦一二线城市，即使是二线城市，也只聚焦其中的强区，「没有其他了……目前影响最不好的，便是下端市场。即使是产品再好也活不了。」
同时他又补充，绿城中国所聚焦的「核心」，必须符合「核心城市、核心地段和核心产品」，简言之，周边或不适合打造高端精品的不在考虑范围之内。
他亦不讳言：「其实现在印证了，这路线是对的！」
项目所占权益：要上升增回报
对张亚东来说，战略的第二个核心，便是产品的布局，无论在哪个地区，他们都是强调提供中高端产品。他并以在香港卖「爱马仕」为例，即使经济效益不好，但「爱马仕」还是一样好卖。
同时，他亦透露，绿城中国对未来的发展有一个要求，便是在项目「权益」这个部分，要稳步提升，让股东的回报有提升。他解释，之前的权益相对比较低，由于合作的比较多，不但使权益降低，甚至当合作方有问题，也有可能被拖了进去。
有否白名单绝不担心
对于内房的融资，白名单曾扬扬沸沸，对于绿城来说则毫不关心，更认为如果有，绿城相信也在其中。张亚东透露，他们的融资渠道相当畅通，有银行主动走访他们，并提供优惠融资服务，包括在上海新拿的地，甚至有银行提供2.5厘的年利率。同时他又指，如需境外融资，有九仓做担保的话，境外贷款的利率水准亦会取得较佳的条件。
转型不转行看好代建前景
此外，对于部分大型房企的转型，张亚东亦有不同的看法。他强调，转型不是转行，即使有很多同行去了搞汽车、搞水、搞机器人，甚至有去养猪的，但绿城的转型，只专注于「代建」范畴，事实上，经多年经营，目前其代建在市场中的份额已达到26%，他更相当看好这个部分的未来发展潜力。
「好房子」仍然供不应求
横亘在今天中国房地产市场的其中一个共识问题，便是供不应求变成了供过于求，特别是对一般的市民来说，总是买涨不买跌，加上信心问题，导致成交和售价的低迷。
但张亚东强调，这个问题并不发生在中高端的「好房子」，「好房子仍然是供不应求！」
他同时解释，要打造中高端的产品，其实并不是说你想做便做得来的：「我们做的中高端，是我们公司的专有产品，也是市场战略……」。
张亚东一再强调，真正的高端精品，即使现在价格有所下降，但是未来在一年二年之后，也会上涨。
他更说：「绿城的房子到今天，都在升值！」
售楼需摇号绿城房都在升值！
相信大家都记得，在中国房地产的「高峰期」（买新楼必涨）时期，特别是新楼限价的情况下，优质盘基本上都不愁销售，与今日的销售概况完全是两回事。然而今日的绿城，据知在销售上每每都收到多于推售单位的购楼预约，所以要采用摇号出售方式。当然，这与目前市场就新楼仍有限价不无关系，但相对其他一些房企的销售，则又是另一个故事了。
对于好房子的需求，张亚东指，当100套房引来200多、300多人来买，已说明供不应求；可见市场中的有钱人还是想改善住房的。他并忆述曾经在香港的一次记者招待会上说过：「哪个人如果有钱不想换房？你在新界会想换到九龙，九龙会想换到港岛，港岛会想换到半山。到了半山想换个别墅……。」
对于绿城房子的增值空间，张亚东举例，好像上海一栋房子的限价每平米14万元，但市场上卖的都是每平米20多万元；那么摇中的话，就好像中了彩票！
绿城中国大事纪
1995年
「绿城」品牌诞生
1997年
成为浙江房产第一品牌
1999年
成为浙江省首家通过ISO9002品质体系认证的房产企业，确立「真诚、善意、精致、完美」为公司核心价值观。
2000年
走出浙江，开发省外专案；「上海绿城」项目启动，开始由区域性发展商向全国性发展商转型。
2002年
「绿城·春江花月」热卖，创杭州楼市销售奇迹；同年10月成立绿城客户服务中心，「为客户创造价值」。
2003年
建立工程管理示范基地，为绿城专案品质管控培养和输送人才。
2006年
绿城中国(HK.3900)在香港联交所挂牌上市，绿城从普通民营企业向国际化公司迈进。
2007年
全面实施「精品战略」，同年9月，年度销售额首次突破100亿元。
2008年
成为首个承建大型体育综合体的房产企业，承建全运会历史上首个全运村——「海尔绿城·济南全运村」。及后连续承建沈阳全运村、天津全运村和西安全运村。
2009年
在全国启动「海豚计划」，免费为园区3至18岁的孩子开展免费游泳培训。
全年销售额突破500亿元，跻身房地产行业榜眼位置。
2010年
全年销售额再超500亿元，稳居中国房企第一军团阵营。
2011年
国家房地产调控多管齐下，房地产市场持续遇冷。
2012年
获「居民居住整体满意度优秀企业」第一的殊荣，并同时在「物业服务、工程品质、规划设计、销售服务、企业形象、业主忠诚度」全部6个分项中均获第一。
2013年
「绿城房产」被国家工商行政管理总局授予「中国驰名商标」称号
全年合同销售金额621亿元，同比增长22%。
2014年
以近200亿元的品牌价值位列中国房地产公司品牌价值TOP10
2015年
启动「YOUNG」时代，从对房子的建造，到对生活方式、生活场景的营造，全面转型理想生活综合服务商。
2016年
总销售首次破千亿，资金回笼双超千亿。销售金额同比增长58.4%；净利润同比增长76.6%。
正式提出「一体四翼」创新性优化组织架构，共同致力于打造「中国理想生活综合服务第一品牌」。
2017年
形成「一体五翼」的格局，下属绿城房产、绿城管理、绿城资产、绿城小镇、绿城生活五大子集团。
2018年
确立「品质为先，兼顾其他」的发展战略，创新优化组织架构。
2019年
合同销售额、投资新增货值双双超2,000亿元，迈入新里程。
2020年
编制「战略2025」规划，谋划未来5年发展蓝图。实现合同销售额2,892亿元，重回行业前十。
2021年
全面推进「战略2025」第一年，产品力、业绩和市值表现持续上扬，合同销售额超3,500亿元，新增货值超3,000亿元，稳居行业TOP10
2022年
销售金额超3,000亿元，投资货值超1,100亿元。
