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大湾区GBA专题:深圳置业循新地铁线寻宝

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【明报专讯】常言道,置业最重要的是「Location(位置)!Location!Location!」,在深圳置业,「Location」亦十分重要,邻近地铁或关口等交通便利地区一向是港人心水之选。深圳不少新区近年开始有铁路站,反观旧区则难有新盘,大家可以到深圳新区「寻宝」。

明报记者龙彩霞

大湾区GBA专题:深圳置业循新地铁线寻宝
不少港人爱在深圳口岸置业,如福田或深圳湾口岸附近。但在疫情影响下,福田区较多租务个案的租金均录得跌幅。图为深圳地铁红岭站。 (中通社)
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深圳租金在2月份平均跌幅达2.7%,但宝安区竟然有2.3%的升幅;而受疫情影响较大要数福田区,其租金录得单月2%跌幅。

摩根士丹利发表的研究报告指出,在内地信贷市场逐步正常化的支持下,部分一二线城市市场需求在去年底开始出现复苏。同时,报告亦预期中国货币政策宽松将持续,未来对调控政策会放宽。不过,由于中央主张「房是用来住,不是用来炒」,如果大家以往认为深圳楼价太高,现在深圳楼价调整或是「上车」机会。

深圳租金2月跌2.7% 楼价调整或是上车机会

港人在疫情前都喜爱北上,尤其爱深圳一日游,事关一个小时就可以远离香港去个小旅行,大啖酸菜鱼及喜茶等美食。同时,不少港人爱在深圳口岸置业,如福田或深圳湾口岸附近。但在疫情影响下,福田区较多租务个案的租金均录得跌幅。以2月份数据统计,大鹏新区、龙岗租赁市场供应按月增幅较大。各区域租赁需求热度变化明显,南山、福田及罗湖等核心区需求热度占比显著下降。租赁热点区域由核心区向龙岗、龙华和光明转移。市场关心地铁12号线开通,对周边物业市场有利,该线有西部「换乘之王」之称,主要是其路线贯穿西部最热的两个区域——南山及宝安。据规划,12线全程约40公里,起自左炮台,终到海上田园东站,共33个站,主要惠及宝安广深公路东区、南山南头、蛇口等。据最近发布的施工进度,预计全线年内可以开通试营运。

独居长者市场具潜力养老物业可留意

贝壳研究院发布了一份《新独居时代报告》,指出未来独居倾向会提升,据初步预测,到2030年中国独居人口数将达到1.5亿至2亿,独居率超过30%,其中20岁至39岁独居青年可能达4000万至7000万人。若买家以投资为主可以考虑一房单位;因为年轻人「上车」需要除了考虑升值外,还普遍青睐一居室、两居室为主小户型产品,追求小而精的居住空间。同时,中国人口开始老化,有中介表示,现在针对长者建设的养老房数量还是比较少的,例如附近的设施能够满足长者的居住需求,并且交通方面也要比较便利;再加上住宅的隔音效果要比较好,附近还要有医院。若这些条件下,养老物业也可以留意。

世邦魏理仕发表报告,预期2022年中国GDP增长5%左右,而去年因为去杠杆影响下令中国房地产开发投资增速降至4.4%,为2015年以来最低水平,加上2023年底前内房企业要将「三道红线」全面达标的监管要求,同时内房企业债务违约风险仍在,但总体风险可控。世邦魏理仕建议准备「上车」的买家可以优先关注交通及生活配套便利,靠近工作人口密集的主要商务区及产业园区项目,而发展商实力也不可忽视。

二手楼价止跌触底先兆房产税影响还看税率

广东省住房政策研究中心首席研究员李宇嘉认为,新盘和二手楼价仍处于阴跌过程中,这一趋势会延续到2022年的第一季。李宇嘉认为,一线城市的二手楼价格整体止跌,这是一个重要的信号。一线城市以二手楼为主,按照市场规律,二手物业市场领先于新盘市场,二手楼止跌是市场触底的先兆。 2021年12月深圳各区的网签房价地图,罗湖、龙岗、坪山和盐田4区的成交均价皆按月下跌,但跌幅都不大。深汕和光明区成交均价基本与上月持平。至于房产税会如何影响楼价?大多数人认为这取决于税率,也预计它将在短期内控制房价飈升,令新房价格和销量可能出现阶段式下降。

第一太平戴维斯发布2022年度市场展望报告,指出各城市表现不一,但短期放宽限购、限售、限贷等政策不断推出,对内地楼价有支持。 Q房网南山前海区董事副总经理陈建表示,买楼还是要选地段,未来不是所有地段的楼房都有价值;又建议买家选新楼或次新楼,尽量买新,不买老、破、小。

他指出,2022年上半年是入市时机,因为对比2021年,2022年二手成交量会温和回升,新楼供应量和价格持续保持在合理范围内,而租金也会保持相对平稳。

前海自贸区及周边看俏置业首选南山

美联中国发表的报告则指出,如果想在深圳买楼,优先要考虑的就是深圳南山,南山将是深圳未来10年的中心,特别是南山的前海自贸区及周边,已经是锁定的未来深圳科技和金融核心。现在,整个前海区域简直是一房难求,住宅一手楼紧缺,连公寓都被疯抢。另外,港人大多喜欢在口岸入手物业,方便来回深港,也可以考虑价格较吸引的罗湖区,但由于新盘较少,入手机会不多。