市场解读:内地楼市迎冰河时期

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目前中港两地尚未通关,减低了香港人北上置业的意欲,令相关成交数量大幅减少。加上有大型内地房地产商出现财政问题,导致楼市出现不明朗因素,对市场有负面影响,令大部分投资者却步。

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市场解读:内地楼市迎冰河时期
中原地产中国内地驻港办公室总经理张倩晔

 

深圳上月成交下滑 但购买力仍强

截至9月29日,深圳新房住宅成交3,248套,环比下滑44.8%;成交面积31.8万平,环比下滑50.0%。由于新房市场多以预售为主,投资者受大型内地房地产商出现问题事件的影响,会开始担心物业有机会有收楼的问题,因此新房市场持观望态度的投资者比之前的有所增加。另一方面,在九月份有22住宅项目入市,推售面积109万平,环比上升177%,其中有8住宅项目售罄,可见深圳投资者的购买力依然强劲。

截至9月29日,深圳9月二手住宅过户套数为1,635套,环比下滑20.0%。成交面积为15.7平,环比下滑19.7%。从环比变动来看,成交量普遍下滑,议价空间收窄至3.5%,可见中央「房住不炒」方针的推出无疑会对市场做成压力,令市场止涨回落,买家减慢入市步伐。不过,新政策相信可以稳定楼市,降低炽热的投资气氛,压止炒风,令楼市可以健康地发展,调控高企的楼价。此外,虽然新措施令楼市降温,但从中央最近发布的十四五规划中可以看得出中央积极增加土地供应,可见中央对楼市长期稳健发展的决心,相信会为未来楼市带来一番新气象。

今年9月以来,大湾区多个城市包括中山、珠海、肇庆均宣布减低二手住宅转让的个人所得税一半。各个城市都提及了「深化税收征管改革」,类似调整是和税务部门的改革有关系。此次税收调整主要惠及多套住房家庭和住房持有时间较短的家庭,同时税费调整对于二手住宅的交易也会带来影响。当前各地二手住宅交易面临降温的压力,二手住宅税收政策调整,很大程度上降低了交易的成本,亦有助于二手住宅的流通。

深圳二手楼成交创十年新低

中央现正史无前例地大力调控楼市,令多个城市交投量都出现大幅度下跌,深圳的二手房成交量更创下十年来的新低,上次深圳二手房成交量低于3,000时,已是2011年8月,无疑令仲介代理行业一同步入寒冬,令不少仲介代理叫苦连天。客户的数量大幅减少,出手入市的客户更少。在中央「房住不炒」的大方向下,以投机的心态买楼入市务求短期获利的时代已经成为过去。炒家离场,刚需用家取而代之。仲介代理可以好好把握是次契机,在危机中找机会,还原基本步,趁这个时候好好装备自己,做各项培训,提升自身服务质素,找出自身定位,准备最好的自己以迎接严冬过后的春天。

香港楼市持续炽热

香港方面,在过去数月,发展商积极推出新盘,大部份均超额认购,可见市场反应相当热烈。在一手私人住宅方面,九月份共录得1,918宗及212.1亿元,数字上较八月份的696宗及120亿元分别上升1.8倍及76.8%。由于有数个大型新盘于八月推售,销情十分理想,导致九月份的数字有明显的上升。从最近新盘销情来看,尤其是中小型单位,预算少,易上车,最受市场欢迎。

可是在二手私人住宅方面,九月份共录得3,569宗,总值330.4亿元,较八月份的4,427宗及399.5亿元分别下跌20.9%及17.4%,是2020年8月以来的13个月新低。骤眼看,数据上二手市场气氛低迷。显示楼价破顶后,二手交投明显减慢。早前有流传指中央希望地产商协助解决香港的房屋问题,令楼市有机会出现暗涌,使投资者的入市态度较为审慎,令二手市场的交投减少。从中原城市领先指数来看,九月份最高报190.55点, 一直在高位徘徊且接近历史新高。可见楼价稳步上扬,接近历史性高位同时,有部分买家减慢入市步伐,同时亦有大部分买家见楼市尚未见顶,高追入市,以致楼价仍能于高位徘徊,可见市场对楼市仍然很有信心。

「双城三圈」市场反应正面

此外,在最新出炉的施政报告中,政府提及大力发展新界北,将新界北区打造成「北部都会区」,提出「双城三圈」的施政方针,市场反应普遍正面,相信会令楼价持续于高位徘徊。根据政府运输及房屋局2020年的《长远房屋策略》,是将未来十年的房屋目标供应量由49.7万个单位减至45万个单位,更将公私营房屋比例由六比四调整至七比三,此举非旦没有增加房屋供应量,更令私营房屋市场更加紧张,令楼价更能站得住脚。

与此同时,在息率方面美联储承诺会于2024年才有机会加息,令银行积极放贷。在低息环境和资金充裕的情况低下,令不少买家勇于入市。另外,由过去数月市场对新盘的热烈反应,可以反映本地市场对房屋需求之大,而部份「向隅客」亦会转投二手市场,支撑大市。因此,待全球疫情缓和后,相信楼价有更进一步上升空间。