市場解讀:應該「謹慎買」和「不建議買」的內地樓

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筆者上月收到兩位讀者電郵「求助」,已提供處理方案;借此機會跟大家分享。

市場解讀:應該「謹慎買」和「不建議買」的內地樓
粤港澳置业投资资深导师李海文(Dooby Sir)

Presented by:WAW Creation


第一位讀者劉生說:2018年在內地買入兩個物業,均稱「商住兩用公寓」。原定2020年底交樓,但至今仍未收到收樓通知,劉生了解後,發現項目還未完工。

另一位讀者莊小姐說:2017年在內地買入一間聲稱可以「商住兩用」的公寓物業,數年前成功收樓。購買時發展商銷售承諾「售後返租」,由酒店託管方營運及支付收益,實際收益扣除營運成本,大概每年約有6-8厘回報。惟至今只收到2個季度的收益。而在業主群內發現有多位業主留言指責酒店託管方已多個月沒有支付承諾的收益,查詢時「一個推一個」。


個人認為,上述個案存在兩個問題:

一、發展商或地產代理為了促進銷售,經常把實際是「商業用途性質公寓」,在宣傳上包裝說成「商住兩用」作為賣點,誤導消費者。

二、利用高回報或穩定收益的「售後返租、售後託管」形式吸引市民購買。

也因此,筆者今期就物業用途性質及哪些物業可以「謹慎買、建議買、不建議買」,給大家參考。


可以買但要「謹慎」

商業用途性質公寓:若干年前確實曾經存在「商改住」,但經內地土地制度改革後,大多數城市在正常情況下已禁止商業、辦公用途的土地興建的項目,其內部設計不可類似住宅,也不可以突顯出居住的設施,例如天然氣、床之類。現實上,目前市場上所謂「商住兩用公寓」,基本上95%都屬「商業用途性質公寓」或「非住宅用途公寓」。

「商業用途性質公寓」有別於住宅。例如:土地使用年期較住宅短,一般為40年;正常情況下,水、電按商業標準收費,不能接駁天然氣;貸款年期最長10年,貸款利率較住宅高,契稅為3%;建築標準較住宅低,例如日光照時間、通風、公攤面積多、公共活動空間及綠化率等不及住宅;賣樓所繳交稅項成本較住宅高。特別一提,這類物業持有人,不能入戶及小孩不能就讀該區公立學校。話雖如此,但現實中,每個城市可因城施策,對相關條例作出調整,消費者購買前必須做足功課,關注該城最新修改條例,才能對發展商銷售或地產代理所提供宣傳資料及內容的真實性作出判斷。

車位:坊間常見到地產代理宣傳投資內地車位時,大多引用港澳車位投資價值作比較,以誇大內地車位的升值潛力。由於兩者供求完全不同,不能完全套用香港澳門這一套。當然,自用沒有問題,但欲「刀仔鋸大樹」就要謹慎。

舖位:以「一舖養三代」的思維投資舖位已不合時宜,搞不好要「三代養一舖」。買舖位比買住宅技巧難度要高。如真要買舖,建議民生旺段臨街地舖,最好有或鄰近大型屋苑、入住率要高、統計地舖數量、靠近屋苑出入口等;其次,可選商業圈旺段臨街地舖,最好連接或附近有大型購物商場,還要留意商場內的行業分佈,以及統計出名牌子的商家數量等,從而衡量此段臨街地舖是否「買得過」。

寫字樓:現在很多一、二線城市寫字樓,空置率都上升。建議選擇一、二線城市的一線區一線位、或二線區的一線位,最好近地鐵或主幹道,選擇真正地標式寫字樓,附近有大型商圈,例如商業街、購物中心。其次,注意寫字樓外形外觀要「靚仔」、有豪華或四正大堂、電梯分流及數量、物業管理口碑、發展商有該類項目開發經驗等。特別一提,如地段內寫字樓佔大量較細面積要再謹慎。反之,地段內有大量全幢物業由發展商自持用作收租增值就更加好。


這些「不建議買」

小產權物業:指沒有不動產權證書的物業,不受法律保護。雖有些城市默許對外發售及有證書,亦有些城市禁止對外發售及只對特定人群發售,總之存在模糊不清及高風險的情況,不買為妙。

承諾有固定租金或回報的辦公、酒店式等商業公寓,商場及劏場格仔舖:所謂承諾租金回報,很大部分「羊毛出在羊身上」。一般情況下,樓價高於市場價出售,很大機會回報是從多出的樓價而來。這種操作模式風險較高,一旦樓盤售銷成績不好,經營中的酒店、商場經營不善,已收款的發展商有可能攜款「走佬」,或爛尾收場,亦有部分項目最後不會經營,賣完套現即走。投資者隨時血本無歸!

但補充一點,市場上確實有返租商業公寓項目能夠履行承諾。但對這類市場不熟悉又沒有經驗、或第一次買這類項目的市民,筆者一律「不建議買」。


住宅可以買

住宅是筆者建議買的,但要慎選發展商。還有,上市開發商未必一定好,特別是經歷三條紅線、疫情、發展商過度槓桿、停貸潮等事件,更需小心。

簡言之,大家買樓前,「停一停,想一想」。