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市场解读:内地救经济可刺激楼市量价齐升?

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房地产业可以说是内地经济支柱之一,亦是带动发展中城市的大部分经济收入来源,并且涉及多重上下游产业链。近几年,因内地疫情反覆加上经济疲软及「红线政策」大环境影响下,很多发展商的财务实况已进入「ICU」状态。笔者认为,导致部分发展商落得如今困境,实际原因是其过分拓展、过分杠杆、「十个煲三个盖」,一旦市场出现不可控之情况,便会产生骨牌效应,出现市场上新盘成交量价齐跌、经济下行失业率上升、市民收入减少对楼市失去信心等等情况。这样下去不是办法,所以,国家及各地政府开始释出楼市的松绑信号。

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市场解读:内地救经济可刺激楼市量价齐升?
粤港澳置业投资资深导师李海文(Dooby Sir)

大会未开支持政策已至

5月25日,国务院召开「全国稳住经济大盘」视像会议,在这场超过10万人的重量级救经济会议,国务院常务会议决定实施6方面33条措施,要求各地城市积极尽快「应出尽出」可操作实施细则。而救经济的措施当中,事实上也间接让房地产受惠。

早在会议前,央行其实已释出救经济信号,今年2、4、5月便连续3次降息,最近一次是5月20日,5年期以上LPR为4.45%,比之前4.60%按揭以来的历史最低位还要再降15个基点。

当时笔者曾前往内地银行(包括中银、工行、建行)了解,一/二手楼宇按揭利率首套最低确认为4.45%,放款时间最快约需1至2个月,对于存在资金压力的发展商及业主而言,确实是有效的「舒缓丹」。

除此之外,内地众多城市亦跟上楼市松绑的节奏,各有不同。举个例子,其中有「优化公积金房贷、首套楼由原来最低3成首期降至2成、对2孩3孩家庭增加购买资格、放宽非户籍居民买楼的社保条件限制、增值税由原来满5年免征降至2年免征(降低二手物业买卖业主方税项)、缩短二手住宅限售期等等」。在这里特别要指出,首次提出的3孩政策,突显政府鼓励提高出生率,对抗老龄化,同时可带动经济,亦能增加未来劳动力,而人口增加也有助消化楼宇库存。

能否刺激楼价上升?

因应利率优惠及楼市松绑,有助刚需及置换型群体上车,估计部分受惠城市的新盘交投量将会有所提升。但交投量提升会刺激楼价上升吗?

笔者认为,由于内地城市差异化大,及降息与松绑楼市政策,对不同城市的影响不能一概而论,原因毕竟内地「因城施策」,不同城市有不同政策。

目前大量城市松绑楼市政策除了抢市场份额、抢经济、抢人才,这场大战,强者更强,弱者更弱,可以说,得以上者得天下。读者如能明白箇中道理,还需多说哪个城市楼价会升?

投资内地房产宜多做功课

一向以来,投资内地物业学问多,都是要多做功课,多搜集资料了解行情及科学整理,除了选对城市之外,还要学懂选择地区、选择楼盘,不要被一时的热度左右思考,才能创造投资收益。