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深圳内望:疫情压制供需回暖趋势隐现

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从住建局资料看,3月深圳新房住宅成交2859套,环比上升45.9%;二手住宅成交1,117套,环比上升28.1%,一二手住宅成交均同步止跌回升,改变多个月低迷的态势。

按照以往的经验,3月一般会出现传统小阳春,主要的原因是2月份的需求被压制,春节后需求逐渐释放出来,加上年终奖金的发放,均会刺激买房,最后会有一波行情出现。但是,今年小阳春的势头被疫情压抑,3月份开始,深圳疫情持续爆发,月初虽然还不算特别严重,但是已经有不少社区被封闭管控。踏入3月中旬,深圳按下暂停键,所有经济活动、民生活动都要暂停,无论是售楼处、中介代理还是社区全都封闭。在禁足一周的时间下,深圳房地产市场基本上完全停顿。

采访:骆丹

编辑:郑会强

Presented by:WAW Creation

深圳内望:疫情压制供需回暖趋势隐现
深圳中原董事总经理郑叔伦


解封后恢复快料迎小阳春

解封之后,深圳房地产市场恢复的还是很快的。一方面是成功压制疫情,深圳每日新增个案降至个位数,封控区域快速减少,疫情基本得到控制,威胁逐步消退;另一方面,深圳购买力充足,压抑已久的需求蠢蠢欲动,释放出来的力量还是蛮大的,报复性买房启动。同时,其他利好消息也不断,一是,股票市场上市房企价格大幅反弹,无论是融资方面的放宽,还是全国调控政策松绑,对发展商都是利好。再加上传言深圳二手参考价上调在即,深圳房地产市场有机会重新回到上升轨道,在买涨不买跌的作用下,客户买房的欲望正在不停加大。因此,3月份总体成交量比2月份还是有所增加,但与以往的3月份来相比,还是较为失色及低迷,小阳春还没有到来。但小阳春一般是只会迟到,却不会缺席,所以估计4、5月深圳大概率将迎来小阳春。

房地产政策见宽松

新房方面,发展商还是比较谨慎,推盘量不大。发展商大多以观望市场销售情况和政策变动为主,看清楚形势,留意房价是不是有机会松动。今年以来,全国已经有近70城房地产政策出现松绑,从关键的限购、限贷、限售,到公积金、利率等。近期,多个省会城市也开启松绑,哈尔滨取消限售,郑州放宽限贷、限购,福州松绑限购,青岛放松限售等等,省会城市纷纷松绑,代表了房地产政策宽松将成为主旋律,对发展商来说是一剂强心剂。疫情影响下,封城、封区导致发展商拿了证也只能延迟推盘,但预计疫情稳定后,推盘量将会逐步增加。

深圳新盘提价第一响

临近3月末,新城控股将其坪山项目提价,打响了深圳新房涨价第一枪。以前都是市场承压后,发展商争相提供优惠,变相降价。由于买家买涨不买跌,降价促销进一步加速了楼市下行。下行到一定程度后,大概率会出现房价企稳甚至开始谷底反弹迹象。当房价开始调头上涨,楼市气氛就会逐步回升。现在开始有发展商加价,作出带头作用,其他发展商也可能跟进。

在政府允许的情况下,接下来发展商开始提价的希望还是很大。刚开始的时候,很大可能还是取消优惠等方式,以达到变相提价的目的,后续新房价格有机会稳步上涨,市场气氛会逐步回暖。

土拍限价上调

另一方面,限价政策也有可能正在放松, 从月末政府公示的今年第一批集中土拍来看,各区新房限价较去年最后一次集中土拍限价有了一定的上调;特别是光明区,限价上调非常明显。限价上调预示政府将房价往上调的动机还是比较明显的。发展商没有合理的利润根本难生存,上调限价有望改善发展商经营状况。当然,最终还是要观望接下来土拍的情况,如果竞争激烈,发展商急于拿地,说明发展商还是看好后续市场。如果发展商比较谨慎,说明对后续市场依然比较悲观。

二手房方面,封区、封城影响还是比较大,业主不想陌生人来看房,客户也不想到处跑,看房行为大幅减少。二手房参考价有望调高,二手房成交价格才有机会上升。从投资价值来看,买涨不买跌的作用下,如果二手房参考价落实调高,相信二手房交易量将会有明显改观。

预测二手与新盘成交将「五五开」

过去很多年,深圳二手房成交量都是高过新房的。近一年来,新房成交已经超过于二手,这是反常的现象,反映二手成交量严重偏低。只要政策松绑苗头出现,二手成交量反弹幅度相信会非常可观,之前调整愈大,之后回档幅度就愈大,所以二手房反弹空间远大于新房。

预计未来一段时间,二手房将会逐渐回归正常,今年有机会出现二手房与新房二分天下的局面,回到市场成交量「五五开」水平。