深圳內望:「二十大」後「睇樓」量提升 成交待釋放

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今年十月份一開局就是國慶假期,而且疫情管控好像相對往年假期略為放寬,深圳人出去旅遊的增多,不少家長帶上小朋友出去玩了,導致相對來說留深看房的人就少了,再加上也沒有甚麼盤搞促銷,所以今年深圳的國慶假期還是比較平淡的。國慶之後,「二十大」隨之而來,雖然深圳是談經濟的市場,但政治經濟也是分不開的,深圳還是特別關注「二十大」的。

「二十大」談到房地產的內容很少,對現在比較脆弱的深圳市場來說,沒有消息就是好消息。所以,相對來說,「二十大」之後售樓處人流量有明顯的提升。對客戶來說,覺得現在是到「底」了就會出手,沒有理由再觀望了。

「二十大」之前,客戶觀望情緒非常濃,特別是豪宅,因為豪宅不是急需購買的,有條件去等待觀望。相對來說,剛需該買還是要買。所以,十月豪宅成交佔比相對會少一點。

按住建局資料看,10月深圳新房住宅網簽3,328套,環比下滑7.9%;二手住宅過戶量為1,733套,環比上升0.2%。10月市場還是沒有太大的起色,金九銀十不復當年火爆。過去金九銀十很旺,慢慢這幾年變得成色不足了,到現在已經跟平常月份沒有太大區別。金九銀十看來一去不返,市場將會逐步淡化這個概念了。

深圳內望:「二十大」後「睇樓」量提升 成交待釋放
深圳中原董事总经理郑叔伦

Presented by:WAW Creation


有需求有購買力 但欠「決定」信心

深圳人口在、購買力在,現在並不是缺客戶,是缺做決定的信心。現在看盤的客戶量提升,說明客戶需求還在,只是轉化率還有待提高。因為大家只看,看完不出手,但還是好過於之前看都不看,能出來看房已經是一個比較好的進步了。

另外,10月最後這個周末,有兩個樓盤「日光」,是深圳第四第五個「日光盤」。這也是一個非常好的信號,代表深圳的購買力還在,問題只是有沒有辦法把它釋放出來而已。

展望後市,有幾個領先指標非常關鍵。首先是看房量,看房量增加自然後面成交量會增加。其次是成交量,成交量增加,說明愈來愈多的客戶認為買房的時機到了,因為買房是一個用腳投票的行為。很多人認為樓價還會跌,但是他們不買房,評論是很主觀的,最理性最客觀最有代表性的意見,還是拿出真金白銀買房的人。

買房的人代表市場的組成部分,不買房的只是旁觀的部分。愈來愈多的人在這個時候選擇買房,就說明愈來愈多人認為時機已經到了。


市場變化三元素

最後是樓價,不會有永遠升的樓價,也不會有永遠跌的樓價,樓價總會有天花板,也總會有谷底。谷底在哪裏,要看成交量,當成交量從低位反彈,並且愈來愈多的話,那就代表距離谷底不遠了,甚至是已經反映市場已經轉勢,從衰退轉向復蘇了。

成交量提升,後面樓價就會跟着升了,樓價升上去,客戶的信心就會恢復過來。

所以,要掌握市場變化,最有效的方法就是先關注看房量,再看成交量,最後看樓價,只要樓價已經到底,開始反彈,整個市場就有條件開始復蘇。樓市就是這樣,買漲不買跌,愈跌愈沒人買。當市場轉勢,樓價開始比較穩定,有機會慢慢攀升之後,市場就回來了。

深圳沒房的人永遠比房子要多,只不過大家現在不出手而已。當然市場也不可能一下子火爆,復蘇也需要時間。市場在風暴過後也需要休養生息,但風暴起碼已經過去了,現在就是休養生息的時候。


租金指導價的討論

10月底,深圳發佈租金指導價,引起了市場的廣泛討論。房地產不是統一定價的產品,為甚麼它不能一瓶水一樣統一定價?

原因無他,每套房子都具有獨特性,每個產品都不一樣;它也沒有中央交易市場,而是各自交易,可以在你家裏交易,也可以在我家裏交易,在社會上每一個角落都有可能產生交易。而且價格都是通過買賣雙方談判而成,沒有標準可言,波動可以很大。

哪怕同一樓層或樓上樓下同一戶型,價格差異也可以很大,沒有很客觀的標準。政府為了控制樓價,出台了指導價,指導價一開始只是給到大家一個參考,有點像評估公司的評估價,屬於第三方權威機構去評估它的價值。但評估機構是每一套去評估,而指導價是整個社區去定,相對來說簡單粗暴點,不考慮樓層、裝修等,但是作用跟評估公司一樣,由買賣雙方之外的第三方去給一個參考價。評估公司更為專業,但政府的權威性更高。

一開始深圳推樓價的指導價,效果其實也不太理想的,價格跟實際市場偏離的太遠,大家都不太考慮指導價。只不過後來,深圳政府做的比較好的是,讓指導價跟貸款掛鉤,指導價就有實際作用了。不管怎麼樣,交易你可以自己定價,但是貸款必須按指導價來,那麼就有無形的動力,把價格往指導價去推。當時的指導價定的比較低,而樓價比較高,現在樓價逐步調整,給大家的錯覺就是,大家都慢慢按照指導價成交。但最近我們也察覺到,有些成交已經低於指導價了。


指導價不代表成交價

所以,指導價真的可以代表市場的成交價嗎?我認為是不可以的,因為可以的話,為甚麼會低於評估價呢?價格逐步調整,一開始給人的錯覺就是,好像指導價很有作用,樓價跟指導價愈來愈接近。但我想說的是,哪怕沒有指導價,市場也會往下走。特別是現在部分價格已經低於指導價,說明指導價做不了統一定價的作用,只不過是按揭貸款的參考依據。


租金是業主和租客的博弈

回到租賃指導價也一樣,業主跟租客之間也是博弈的市場,每套房實際情況也不一樣,租金多少還是要根據市場來。特別是租賃市場,很難監管,指導價跟租賃環節沒有任何掛鉤。有些政府物業也許會按照指導價出租,但是跟私人市場還是兩個市場,很難互相影響,所以說租金指導價參考多於實際意義。