住建局资料显示，7月深圳新房住宅网签3,156套，环比上升3.5%；二手住宅过户2,259套，环比下滑6.1%，二手住宅过户数连续4个月下滑。
总体看，7月一手成交增加，二手下滑，加起来总量跟上月基本齐平，只是结构上有调整。整体成交量还是在低位盘整，没有很大的变化。
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「打新」限制政策未取消
7月上半月仅两项目入市，但临近月底，六项目集中发售。其中，龙华三个项目合正观澜汇、鸿荣源尚云、宏发悦见倾湖同时拿证，虽然推高了成交量，但也增加了竞争。现在市场低迷，打新的限制政策还没有取消，最差的市场遇上了最严厉的政策，时不与我的情况就出现了。打新都要上「i深圳」登记冻资，客户只能三选一，无可避免把客户分流。
调控政策以前，所有在售专案都可以认购，但前两年打新太过火爆，政府不希望一个盘的认购量太大，于是就通过「i深圳」登记来限制，同一时间段，客户只能多选一。
市场好的时候，新盘扎堆入市可以烘托火热的氛围，吸引客户跟风入市。但市场不好的时候，一个一个卖可能结果会比较好，扎堆入市只会相互争夺客源，导致「内卷」更加严重。从实际销售情况反映，龙华三个新盘同时销售，销售情况都不及预期热烈。
利好消息「双证合一」
7月二手市场出了一个非常利好消息，就是一本证和两本证可以双证合一。
或者这里解释一下何谓一本证和两本证，话说在2006年，开发商为了规避「7090政策」（要求一个楼盘内90平方米以下的户型要占七成以上）而设计开发出「双拼房」这个产品，意即将两套房按一套房来设计开发，将两个90平方米以下的小户型拼在一起，作为一个大户型来销售，购房者于是就拥有两个不动产权证，简称「一房两证」。
当时市场关注度被双证合一政策吸引，咨询量很大，业主、客户都非常感兴趣。因为目前社区单证和双证之间，普遍存在明显的价格差异，一本证比两本证贵的情况比比皆是，双证只要成功合一，房价就会立即有比较好的增长，少的几十万，多的几百万，这对小业主来说是一个天掉了的馅饼，绝对是个很大的利好消息，所以大家非常关心可以怎么合，可以赚多少钱。
合证门槛较高刺激不及预期
双证合一政策落地之后，对市场的刺激不及预期，究其原因是合证的门槛还是比较高，不仅需要社区在白名单中，还需要双证都在同一个人名下且红本在手，还有产权人家庭还是需要符合限购政策……等条件。
虽然政策利好，但是符合双证合一条件的人并不多，这就导致有政策落地，但力度没想像的那么大，属于雷声大、雨点小，效果一般般。双证合一的确吸引了市场的关注度，但是客户仍然在观望，对政策预期太高，最后失望而回，反而减少了二手房的交易量。
小业主心态回暖速度比买家快
7月最后一周，政策暖风频吹，从中央到地方，从住建到金融机构，频繁释放利好消息，表示要适时调整优化房地产政策，满足居民刚性和改善性住房需求，政策将主要围绕认房不认贷、首付比例、贷款利率、税费减免等方向。虽然没有进一步的细则落地，但是市场信心正在逐步增加。小业主心态回暖的速度远比客户要快，返价的情况也开始出现，小业主趁着利好，把叫价调高，例如原来800万元(人民币，下同)待售的房源，近期也加价到820万，反映小业主对后市转趋乐观。
虽然政策消息不断，但是客户跟小业主不同步，还是比较谨慎，毕竟一个是收钱，一个是拿钱。小业主一听到利好消息很快就加价，客户没有看到政策实际落地，并不买单，不愿意将预算从800万元追加到820万元，反映了业主调价的速度大于客户愿意追加的速度。业主加价反而吓跑了客户，增加议价谈判难度，反过来影响市场成交量。另一方面，新房预售价格受政府监管，那怕开发商想调价也没有机会，再说目前市场气氛并没有好转，所以也不敢调高价格，近期市场也没有出现新房调高价格的情况。
「深超总」地块出让带来的影响
深圳6月底出让的深圳湾超级总部基地地块，也有重要资讯释放出来。 「深超总」地块不再适用70/90政策，虽然并不代表70/90政策的取消，但是有了先例，未来有些地块可以不再进行限制，政策可以弹性处理，也可以视作为一种政策的放松。 70/90政策若是放开，相信市场上大户型住宅将会逐步增加，改变市场供应的结构。 70/90政策出台，导致市场上住宅以小户型为主，大户型基本上靠公寓、办公来弥补。未来豪宅格局也会发生改变，大面积不只是公寓、办公去主导，对未来房地产发展也是一个很大的影响。
政府救市态度坚决料力度将逐步加大
同样，一本证、两本证价格存在明显差异，未来如果取消限购政策的话，其实一本证、或者是两本证，根本也没有太大的差异了，双证是否合一，也没有什么关系。
因此，房地产市场仍然受政策影响非常大，一环扣一环，牵一发而动全身，所以政府还是比较谨慎，但是可以明确看到的是，目前政府救市的态度很坚决，相信救市力度会逐步加大，市场正在向好的方向发展，绝对是大势所趋。
华南区总裁兼深圳中原董事总经理
郑叔伦
