深圳内望:市场持续低迷关键要「 扭转预期」

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從住建局資料看,11月深圳新房住宅網簽2,590套,環比下降22.2%;二手住宅過戶2,168套,環比上升25.1%,二手房重回2,000套。

雖然新房成交量下降幅度比較二手房成交量上升幅度要小一點,但考慮到各自基數不同,一升一降,加起來總體的成交量,還是有點回落,反映市況依然疲軟,客戶觀望氣氛持續。

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金融16條是救發展商

11月市場其實沒有太大的利好,政府的態度明確是支持市場穩定發展,但救市政策沒有太大的力度,有點隔靴搔癢。

雖然出台了金融16條,支持房企融資等,但政策更多是怎麼去救發展商,解救發展商困境,而不是救市場。因為如果發展商繼續「暴雷」,會讓很多消費者擔心新房「爛尾」,不利市場穩定。當然政策剛出,會不會有發展商得到財政舒緩後,降低降價幅度,不需要再大幅降價拋售,也有可能出現的。


新房內捲 「你便宜,我比你更便宜」

現在很多發展商唯一的回款方法就是賣樓,融資、發債、股票、信託都不行。因此新房「內捲」非常嚴重,你便宜時,我比你更便宜。

以前的政府限價是限你賣的高,現在是限價限你賣的低,政府要求出售價格不能低於備案價的15%。但是發展商也是努力想辦法突破,通過不同手段給優惠。如果財政優化,發展商就不需要通過這麼殘酷的方式去賣樓了。

市場亦可見,最近發展商降價效果愈來愈差,新房去化率走低,主要與客戶對市場預期有關。當客戶預期未來樓市上行,降價會非常有效果,因相當於撿了便宜。當客戶預期未來樓市平穩,現在降價也有作用,現在買比未來買還是便宜,所以願意入市。但如果樓市正在下行通道,降價作用就不大了,現在買雖然比昨天便宜,但是可能比明天買還要貴了。在買漲不買跌的情況下,客戶難免擔心今天的低價等於明天的高價。


大部分客戶對後市缺乏信心

個人認為,現在最主要的不是降價,而是改變客戶的預期,預期不改變,促銷手段也不會有太大效果。政府的政策重心在於解決開發商的財政困境,這有機會讓新房價格慢慢穩定下來,甚至可能慢慢反彈也說不定。

以前市場的主要問題是政策問題、經濟問題和疫情問題,但現在最主要的問題是預期悲觀,大部分客戶對後市還是缺乏信心,看跌的比例較多。相信如果能改變對後市的預期,現階段的樓市才有穩定的機會。


逾萬人購六折人才房

11月政府推出人才房,價格是市場價的6折,吸引了1萬多人去購買。接下來深圳將進入商品房+人才房+安居房+公租房的時代,以前全部是商品房,未來商品房只佔4成,另外2成是人才房、2成是安居房、2成是公租房。市場上不僅僅只有商品房的存在,也有各式各樣的房源,包括人才房、安居房、公租房。當然只要市場足夠大,各類產品都有各自針對的客戶群。如果你收入很低,連生活都有問題,有個地方住就可以,那麼公租房可能就比較合適了。


未來商品房或走中高檔市場

如果有點錢但也不多,那麼安居房就比較適合。如果中等收入,那麼可以買人才房,這種房源限制比較多,帶福利性質。但如果你不想有限制,也可以買商品房。商品房跟人才安居房一方面是面積段不一樣,人才安居房相對小一些,價格低一點。當然商品房現在也有小的,所以未來兩類產品可能會兩極分化,商品房未來主要做中高檔為主。如果同樣做90平左右,品質跟人才房又差不多的話,商品房確實很難去競爭。所以接下來可能商品房會做的大一點,去搶佔中高端市場。哪怕做的同一面積段,也要比人才安居房品質做的更好。

房產畢竟有兩個屬性,一個居住屬性,一個投資屬性。人才安居房是純居住屬性,政府建人才房、安居房就是為了貫徹房住不炒。所以,人才安居房需要持有很長時間,以後賣了的利潤也要補一部分給政府。商品房就不一樣,商品房為甚麼比人才安居房貴一點,哪怕是同一個地段、同樣的品質,就是因為多了一個屬性,就是投資屬性。

買商品房,既可以持有短時間就出售,也可以出租出去賺取租金。所以商品房較人才房有溢價也很正常。那麼會不會因為人才房出現,搶了商品房的客戶呢?

相信確實會有一點點,這次購買人才房的人,相信也有一小部分是原來準備買商品房,還有一部分是壓根就沒有想過自己有機會買房的。但這個比例相信還是不大,河水、井水互不相干的情況應該會多一點。

此外,11月前海有兩個盤備受市場關注,登記了很多客戶,收籌的時間也比較長,凍結了部分市場購買力。等他們開完盤後,購買力才會重新釋放出來。所以,11月新房成交下降背後原因,一方面是新盤推的量少,另外是市場上出現比較矚目的樓盤凍結了不少誠意客戶的資金,令到市場有效購買力降低。


小業主賣樓意願提高 議價空間大

跟新房不一樣的是,二手房成交反而增加了。最主要的原因是二手房業主開始壓不住了,之前二手逐步走低,一手走的比較穩,可以說是小業主在跟開發商的博弈中完敗了,毫無反抗之力。

現在經濟不好,收入降低,各行各業都受影響,有些小業主急需用錢,對賣樓比較緊迫。也有些對後市比較悲觀,有多套房的業主會想能不能賣一套算一套,拿多一點現金在手。很明顯,現在小業主賣樓的意願比以往提高很多,願意去跟發展商拼,願意給高佣,給現金獎,甚至帶客獎。反正開發商給甚麼條件,小業主也給甚麼條件。

另外一個可見元素,是近期議價空間也完全放大了,以前想要降幾個點很不容易了,比如最多九八折、九七折。但是現在降價都是一成兩成來,按成數來減。客戶看到業主急迫賣樓,有點想乘火打劫。以前若是客戶還價比較多,業主壓根談都不願意談,現在業主比較弱勢,客戶只要還價,也願意積極回應,議價空間不斷在擴大,更多業主願意接受比較低的價格。所以,在價格敏感度高的情況,願意降價的話,成交量自然就上去了。


深圳内望:市场持续低迷关键要「 扭转预期」
深圳中原董事总经理郑叔伦

個別優質樓盤逆市上漲

最近本公司進行了一個二手房價格的壓力測試報告,我們發現其實市場與個盤的關係,跟股市一樣的道理。今天股市升了,不代表所有股票都升,也有小部分股票在跌。反過來也一樣,股市跌了,也不代表所有股票都在跌,也有一些回升,指數只是加權出來的結果。

同理,大家覺得這一兩年深圳樓市很差,但哪怕市場很差,也有個別樓盤不跌反升的,這提醒我們,在買新房的時候,也要關注樓盤的素質,因這會影響在二手房市場的表現,比如恒裕濱城在市場下行的時候還是上漲的,市場與個盤不一定完全掛鉤。

現在二手市場有不少客戶在尋寶,想找到一些抗跌能力強,或者未來反彈的時候潛力大的房源。


工商市場出現「由租轉買」

由於信貸支持,工商市場也有了一些新情況,出現了租轉買的情況。無論是寫字樓、還是商鋪,這兩年價格調整的幅度也比較大。有些客戶本身是租戶,但後來發現拿點錢出來付首付,剩下的去貸款,月供的成本可能比給租金出去還低。 目前工商物業的特點是,租金回報還可以,有機會吸引兩部分客戶,首先是長期收租的投資客;然後是現在價格降了之後,本來是租的客戶,從租轉為買。商業物業的租賃屬性,讓這兩類人群成為剛性的支撐。