住建局资料显示，10月深圳一手住宅网签2,654套，环比上升27.8%；二手住宅过户2,774套，环比上升15.6%。从资料看，10月一二手成交都有增长，但主要是由于住建局资料的滞后性，实际上10月市场比9月要差一点，整体呈现高开低走的态势。十月份一开始还受9月利好的支持，但是国庆长假期对楼市还是有一点负面影响。深圳还是一个典型的移民城市，三年疫情封控，一到长假期回老家、出去游玩的还是比较多。
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市场走势三阶段
9月份市场还是不错的，但是遭遇长假期打断，10月份势头有点从高位回落了。再加上周边动荡，俄乌尚未停火，巴以冲突升级，缅甸内战爆发，黄金也开启攀升，反映市场信心受挫。而且10月深圳没有什么政策出台，本来市场预期10月会有更为强力的政策出台，但最终预期落空，有了希望就会有失望，市场信心进一步下跌。无论是房价还是成交量都双双从高往低回落，市况比预期差一点。
总体上，大家都比较认同现在市场最大的问题是信心问题，而信心主要体现在对未来房价的预期上。在下行市场中，比较确定的是，市场走势会分为三个阶段。第一阶段是持续下跌；第二阶段是逐步见底；第三阶段是低位反弹。
回望过去，这几年深圳楼市处于第一阶段，但是现在属于那个阶段，则是见仁见智。大家都不知道目前是在哪个阶段，大家听到对于政策的解读、对于市场的解读不一样，对后市的判断也会不一样。
市场是集体的认知，当大家都觉得已经是第二阶段了，那市场就走到第二阶段；当大家都认为是第三阶段，那就是到了第三阶段。比如说，现在市场上10个人中7个人认为还会继续下跌，2个认为已经见底，只有1个认为要反弹了，那么当大多数人认为会继续下跌，市场就还要跌下去；只有当大家都觉得要涨时，那可能就要涨了。现在需要提振市场信心，就是让大部分人相信房价已经见底，需要政策的支援，才能改变大家对房价的预期。
进入第二阶段的原因
目前深圳楼市很可能已经走到第二阶段了，原因主要有以下几点：
一是深圳楼市已经调整两年多了，调整时间长，跌幅也比较大，不可能永无止境下行下去，深圳经济实力摆在这里，房价已经达到合理水准，调整期快要结束了。
二是因为楼市表现不佳，政策已经很明确，就是全面救市，不会再打压。中国是一个政策型社会，跟着政府政策走才是正确方向，当政府明确要救的时候，总会成功。
三是商品房的首付为30%，从金融安全性的角度考虑，房价下跌的底线是30%。一旦跌破首付，房子就变成了负资产，断供情况有机会增加，导致银行坏账攀升，最终导致系统性金融风险。 30%是不能跌破，必须守住的；深圳的房价已经跌到差不多这条线了，不能再跌了。
四是现在已经出现「面包价高于面粉价」的情况，很多发展商因为三条红线的原因，现金流紧张，愿意让定价非常离谱，甚至低于当时买的地价。面粉比面包还要贵，这不合常理，是很极端的。从经验看，极端不合理的情况，一般都不会长久维持。开发商年度结算要来了，还有冲刺业绩的压力，降价促销也许还会持续。但是，到了明年1月，可能就不太会出现这种房价低于地价的情况了。
可考虑乘势入市趁低吸纳
以上几个原因表明，房价已经没有太大的下跌空间，市场应该已经见底。见底不代表立即反弹，需要在底部整固。房价要反弹，需要等到经济恢复动力、宏观环境配合。现在多地战争持续，中美还在博弈，经济难有好的表现。所以综合分析，目前的逆市，已经走过第一阶段，处在第二阶段，往第三阶段发展走。
第二阶段，绝对是一个很好的买房时机，有比较低的价格，竞争的人也比较少。最好的投资是低位买，高位卖。现在基本上处于低位，如果等到房价开始反弹了，会有很多人想要入市，竞争加剧，价格也会上涨。
所以，现在就是最好的购房时机，政策支持，金融支持，开发商也让利支援，可谓天时地利人和都具备了。除非一辈子都不打算买房，否则买房入市，肯定是趁低吸纳。
郑叔伦
