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深圳内望:土地限价优化与政策共存

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最近深圳将今年第二批集中供地重新挂牌,但土拍规则却从强化「房地联动」、严格市场准入、优化竞价方式等多方面进行了优化调整。由于以往新房售价有限价,但土地没有限价。开发商在拍地的时候,通过市场经济的自由搏击,可能导致土地价格越来越高。而由于新房限价,开发商的利润就会收窄到一个较低水平,有机会导致部分开发商逐渐出现财务问题,甚至因此而倒闭。如此一来,就会有很多烂尾楼出现,这些结果肯定不是政府愿见的。为了让开发商有合理的利润,其中一个可以采取的方法就是限制土地价格。

此次调整令开发商有合理的利润,有助减少倒闭及出现烂尾楼的机会,整个房地产市场也会较为稳定健康。土地限价后,可能有不少开发商愿意接受,就如新房销售限价后,很多人都觉得比较合理而愿意去买,而如果很多人都愿意去买,出现供不应求的局面,解决分配的方法,最简单的就是摇号了。将新房买房摇号放到土地出让上,情况是一样的。

深圳内望:土地限价优化与政策共存
深圳继新房限价,再推行土地限价,有助令房地产市场变得更健康。

调控成主旋律

回顾过去7月深圳楼市,根据住建局资料显示,7月深圳一手住宅成交3,028套,环比上升5.7%;二手住宅成交2,557套,环比下滑0.7%,从成交量反映,总体市况没有太大变化,依然处于相对低迷时期。新发售项目供应减少,加上去化率下降,两个因素叠加影响,7月新房市场整体表现一般。二手房市场成交仅两千多套,依然处于历史低位。房住不炒政策高压下,市场气氛极度低迷,短期内也看不到任何利好消息,谷底反弹条件还没有具备。

学区房现炒作

大家要留意的是,政府已发文明确提出要推行大学区模式,建立教师交流制度,合理均衡配置教育资源,优化教育结构。中国几千年的传统观念对教育都异常重视,在小孩的教育问题上很舍得花钱。不仅是有学位需求的家庭,很多人看到学区房价值,也开始炒作学区房,导致学区房的房价越炒越高。此次改革,对学区房无疑是一个重磅消息,有利于打破名校概念。但是名校的概念始终还是根深蒂固,仅靠大学区模式能否破除名校概念还是还有待观察。未来无论政策如何发展,只要名校概念一天还存在,学区房就依然会受追捧。

买地与销售挂钩

自7月下旬传出发展商拿地被限制,监管部门要求买地金额不得超年度销售额的40%。将拿地与销售额挂钩,目的看来是让开发商发展不能太激进,拿地要更加谨慎,倒逼房企降杠杆,有利于发展商财务水准在健康安全范围之内,同时也将为近来持续火爆的土地市场有效降温。随着调控愈发严厉,把房价控制在合理水准成为各地的首要目标。可以预见,下半年政策上还处于调控加码的时期,政策总体相信还是会偏紧,放松的概率不大,行业要尽快适应与政策共存的环境。

深圳内望:土地限价优化与政策共存
深圳中原董事总经理郑叔伦