深圳内望:料今年住宅楼价见底市场将重拾动力

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展望2024,2023年政府出了很多政策救市,三条红线有不同程度放开,令到开发商能够不完全依赖通过卖楼回笼资金。之前融资管道全封闭了,只能卖楼,卖不出去,公司面临生死存亡,只能降价割肉去卖。你降我也降,最后市场信心就逐步消耗殆尽。现在救市的焦点,必须把房价稳定下来。

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深圳内望:料今年住宅楼价见底市场将重拾动力
中原地产
华南区总裁兼深圳中原董事总经理
郑叔伦

救市必须稳定房价

如果房价继续下跌,信心是很难恢复的。要房价不下跌,开发商必须不降价,最主要还是要解决开发商的资金问题。所以,现在政府通过很多金融机构,鼓励放贷给开发商,令开发商资金紧张的情况有所缓解。同时让国央企接管部分专案,化解风险。通过不同手段,令有资金压力的项目、企业得到缓解,房企资金压力最大的时期相信已经过去。房价之前跌的幅度比较大,现在有很大机会在目前水准稳定下来。

2024年开年,市场上看到个别楼盘取消部分优惠了,取消优惠是开发商改变策略的开始,之前是以价换量,如果资金压力没那么大,不一定会再采取以价换量的销售策略,转向对利润的追求会大过对销量的追求。这个改变很重要,因为改变了就不会有那么多的开发商有打折的动作。你不打折我不打折,更加会令客户相信目前价格已经见底。

某种程度上不再降价不是坏事,当愈来愈多开发商可以不通过降价也能够把房子卖出去,会更加反映目前房价已经见底的事实。既然见底了,客户就可以更大胆的入市。因此,2024年市场见底的机会比较大,再采取以价换量策略的开发商比例会减少,在目前房价水准都可以把房卖出去的话,客户的信心就回来了,客户的信心回来了,慢慢的市场就会重拾动力了。

商品房松绑政策陆续有来

由于商品房、保障房的双轨制逐步完善,对于商品房的管控力度需要会减少,预计2024年会继续推出不少松绑政策,一是因为已经换届完成,以前有种说法是,深圳不出政策是因为快到换届阶段,现在换届完成,政策力度也可以稍微大一点了;二是政府都要大力搞好经济,搞好经济就要搞好房地产,因此政府有较高的意愿搞好房地产;三是深圳房价调整的幅度大,现在市场不火,把以前市场火爆时期出台的限制政策取消也是合理的做法,政策应该跟市场状况同频同步。四是,通过前几年的努力,深圳人才房建设比较到位,可以把保障需要给到人才房,商品房可以让它市场化运作,让保障房跟商品房分开发展。

2024年,存量房增长势头相信还是会好于新房,深圳最主要是供应量问题,过去几年,深圳土拍也好,城市更新也罢,很多开发商不敢拿地。市场不好,开发商也不愿意增加库存,存量土地开发意愿也不强。新房不但受市场影响,还受供应影响,2024年预计的新房数量供应不增反降。另外,今年发展商扭转以价换量的方向,促销力度减少,短期内对销售量也会有所影响。

料存量房与新房六四开

存量房2024年持续发展,之前存量房价格调整幅度大,已经跌到相对合理的水准了,买存量房是一个机会。市场上很多存量房的地段比较好,相对原来的价格有很多的折让,再加上若是新房不再降价,存量房调价的压力也没那么大。因为新房价格是存量房的风向标,新房不再大幅降价,存量房对比新房价格就有一定竞争力,存量房的房价也会见底。见底之后,新房供应少,客户转到存量房,存量房成交量会继续放大,展望2024年存量房与新房的比例,有机会回到六四开的水准。

虽然中央不再提房住不炒,但是房产还是有金融属性,政府还是不太愿意看到金融属性在住房里面看到。对于商办、公寓等非住宅类,投资属性比较高的产品,今年会有一定机会。当前大环境下,投资管道比较匮乏,股票、基金等表现都不太好,房产从投资角度看还是一个相对比较好的选择。一些优质的商铺,供楼款甚至比租金都要低,客户有机会用低的资金,撬动比较贵的资产,之后每个月有租客帮你供楼,每个月还有盈余,算是一个比较好的投资工具,进可攻退可守。

投资非住宅类产品趋势增

过去2023年从市场观察,投资客会买比较多的非住宅类产品作为投资,甚至有些投资者买铺不是一间一间买,而是一条街一条街的买。到2024年,这种情况相信还会延续,究其原因,第一是,非住宅产品价格跌幅大,比住宅更大,现在抄底吸引力比较大。第二就是租金回报率没有像房价那样跌到谷底,所以会出现租金比供楼款大的差价情况,付首付之后,每个月不需要供款,还有净收益回报,在没有其他更好的投资选择下,客户比较热衷购买非住宅产品。

除了个人投资者买非住宅类资产,去年市场上也出现企业购买整栋大楼作为总部资产等交易个案。生意难做,大部分企业不太敢将多余的资金投资生产或投入金融市场,买大楼作为自己的总部或经营场所,也是很多做生意的企业考虑的一个选项,相当于变相的投资在自己公司身上,令到自己有资产,经营效益提高,万一经营出现什么问题,也可以用来抵押融资。等于用更多增加公司资产的方法去提高整个企业的经营效益。 2024年相信企业购买资产这种情况还会延续,非住宅类市场会有一个不错的表现。

大湾区发展将提速

大湾区发展,由于疫情有所放慢脚步,接下来时间相信会提速。深圳作为大湾区龙头,特别是前海,随着大湾区发展逐步落地,将会有更大的支持力度。大湾区融合,深圳复苏以后,临深地区,中山、东莞、惠州都会受益。随不停推动大湾区互联互通,深圳与周边地区之间的客户流动将会增加,特别是与香港。

深港过去一年联通很频繁,每到周末很多港人北上来深圳消费,也有深圳人去香港旅游。这种情况2024年还会持续增加,人员交流频繁了,之后就会有房产需求。香港是通过高才、人才引进计划吸引深圳人移民过去,同样的,深圳也有大湾区政策吸引香港人来深圳工作居住。 2024年大湾区发展的机遇不能错过,深港联动会继续增加,也会给深圳发展带来更大的动力。