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深圳内望:疫情扩散市场低迷政策托底预期向好

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从住建局资料看,深圳2月市场极度低迷,新房住宅成交1,959套,环比下滑45.2%;二手住宅成交872套,环比下滑44.0%,二手成交量创2008年以来的新低。原因之一是2月第一周为农历新年假期,原本新年前深圳受疫情影响,预期留深人数会比较多,发展商可能趁机做一些促销活动,但过年前一周,疫情开始缓和,深圳也由中风险降为低风险,大家普遍选择回家过年,留深人数远不及预期,本来预计可能会出现的热闹场景也没有实现。

深圳内望:疫情扩散市场低迷政策托底预期向好
深圳中原董事总经理郑叔伦

采访:王文斌

编辑:郑会强

Presented by:WAW Creation


疫情影响传统小阳春失踪

另一方面,年十五后,深圳疫情扩散又愈来愈厉害,成为市场面对的最大考验。香港自第五波疫情爆发后,节后更愈来愈严重,增加了深圳的防控压力。虽然两地关口封闭,但通过跨境物流等方式还是存在人员接触交流,感染风险依然存在。 2月中旬以后,本来是传统市场的小阳春开始,但是疫情的到来,市场恢复回暖的预期落空了。直至2月底,福田、南山、龙岗等地,先后有不少社区被封。围封情况下,二手房业主不敢给客户看房,客户也不想在这个节点上出门看房,导致二手房交易创近年来新低。

严控聚集部分新楼售楼处被封

新房也受疫情防控影响,由于政府严控聚集性活动,部分楼盘售楼处也被封了,那怕还开放的专案,也需要严控人员聚集,实施24小时核酸检测阴性证明,导致客户上门量持续走低;销售氛围没有来,成交量也上不去。另外,开发商推盘受阻,新盘销售计划只能延后。没有新盘及加推,市场缺乏刺激,没有燃爆点,市场呈胶着状态。再加上节后深圳有几天时间天气特别冷,客户出门意愿更加降低,对市场来说,是雪上加霜,整个销售情况都很不理想。

担忧前景市场更见谨慎

同时,月底俄乌战争爆发,世界经济秩序及运作大受影响,大战令全球供应链再受冲击,大宗商品价格大幅波动,市场不确定性增加,大家对未来前景担忧。虽然战争发生的地点远离,但是影响还是存在的,经济压力将会加大,个人想赚钱就更困难,而买房是巨大的消费,负担又重又长,在收入预期没那么好的情况下,自然而然会控制消费,买房会变得比较过去更加谨慎。

调控见松贷款利率下滑

市场充满挑战,但也不是绝对悲观,同样有好消息存在。

政府一直以来的调控策略是随市场不停变化而应对,当市场极度困难时候,政府也会出台利好的政策救市。据观察,现阶段主要手段是金融政策,降准降息是一个大概政策方向;利用金融手段大力支持实体经济,同时把房地产纳入实体经济体系当中,确保房地产行业平稳发展。

具体的动作,一方面是央行放水,整体流动性增加,市场资金充裕,客户购买力也随之增加。另一方面,LPR利率下调,2月全国不少城市购房贷款利率下降,深圳贷款利率也下滑,购房成本下降。同时,深圳市场更疯传,深圳不再查购房首付资金来源,虽然官方已经澄清为不实,但反映至少审查已经没有去年那么严了;购房者流水要求也降低,不再要求是月供的2倍。这些都是利好的信号,反映政府正逐步重新允许资金流入房地产市场,来重新盘活房地产市场。

房地产「软着陆」有望

开发商去年开始,面临前所未见的困难,部分资金短缺开发商风险问题也正逐步得到解决,国企、央企收购部分资产,缓和房企资金压力。如光大信托、五矿信托等信托公司,接盘了不少存在风险房企项目。这意味着,不再像以前仅仅是国有房地产类企业进行并购,国有银行、信托等其他类型国企并购会逐步增加,这不排除是一个出路,资金紧张的开发商能够得到妥善处理的机会,重新盘活机会提高。今年,解决好房企暴雷问题以及房地产软着陆问题的话,也是一个好消息。

利好利空博弈最困难时间已过

春节后的房地产市场,利好和利空消息都不少,两股力量正在博弈。相信接下来的时间,坏的影响会慢慢过去,政策被市场逐步消化。好消息将会陆续出台,对市场的支持力度加大,影响会逐渐加强,复杂的态势将会展现。

展望今年,将会是一个慢慢恢复,逐步向好的一年,最困难的时间已经过去,迎来是稳定发展的局面。