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深圳内望:「金九」22新盘开售8个即日售罄

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9月是传统「金九」,当月开发商推盘积极,有22个住宅专案入市,但市场分化较为明显,22个住宅项目中有8住宅项目开盘售罄,8个「日光盘」说明深圳置业者购买力依然强劲。

部分新盘去货不如过去销情下行

事实证明,在深圳只要楼盘品质较好,定价合理,性价比较高的,依然会得到市场的认可及消化。同时,在总体市况仍然受压的时期,其他大部分专案去化情况就不如过去。统计整个九月份,新盘整体开盘去化平均超五成,与去年平均去化达八成以上的情况相比,销售情况还是出现下行趋势。

总的来说,9月新房市场推盘数量较多,整体表现只可以说中规中矩,市场去化仍然存在一定压力,相信年底前开发商争相去货情况将会愈演愈烈。

重拍22居住用地仅1宗流拍

本月土地市场迎来了第二批集中供地,重新上架的22宗居住用地在9月28日集中开拍,本次土拍依然吸引了众多开发商的参与,反映开发商对深圳后市还是较为乐观。 22宗居住用地开拍,最终成交了21宗,仅有一宗位于宝安区松岗街道的居住用地流拍,相比同期广州土拍的情况,深圳土拍的流拍率,实在是非常低。虽然市场受压,开发商资金紧张,但是还是无阻开发商在深圳买地的热情,一方面是深圳土地稀缺,拍一块少一块,另一方面,深圳经济发展,长期还是看好的。

21宗居住用地,有4宗土地是底价成交,其余17宗土地,均以15%的封顶溢价率成交,但是在竞全年期自持租赁住房面积的环节中,均未达到40%的上限,仅一宗不含可售商品房且需全年期自持租赁住房的西丽地块,开发商争持激烈,需要斗到最后,最终深圳出现首宗摇号土拍的经典个案。

开发商出价较前保守

从开发商的出价情况来看,开发商拿地出价还是较过去为保守,在成本控制方面较为谨慎,毕竟在目前限价的政策下,利润已经被压缩。另外,在本次土地拍卖中看到,国企背景拿地占比要比过去更高,估计因为私企或受三道红线的影响,导致现金流不够充裕的情况,需要把精力集中在销售库存的工作中。在严控房企杠杆的情况下,国企因为财政稳健,较为有利,预计国企为拿地主力的现象将会维持。未来在新房市场销售也会反映出来,国企的推盘量及占比,也会同步增加。

新盘市场观望情绪增加

本月恒大事件吸引了市场众多关注,恒大作为中国房企的龙头企业之一,过去依靠高杠杆、高周转的发展模式,全国攻城掠地,但是风光无限的背后,是高负债累累,如果遇上市况逆转,销售价格与速度上不去,经营状况就容易出现严重问题。媒体评论恒大也许只是房企当中的冰山一角,所以引发了其他房企的债务问题被市场所关注。由于新房市场基本以预售为主,置业者受本次黑天鹅事件的影响,会开始担心物业是否会出现烂尾的问题,延后入市时间,因此新房市场整体的观望情绪较之前有所增加。

房企和仲介代理要「活下去」

总体来说,当前深圳楼市整体行情依然低迷,房价及销售额上不去,房企和仲介代理公司都在艰苦经营,三年前万科的「活下去」口号,成为了众多公司当前的经营现状。恒大事件爆发,保交楼的任务严峻,传言政策层面或许适当放松,对地产企业提供一定的信贷支持,若然传言属实,那么房企资金紧张情况有望被舒缓,市况将有望被扭转。但是,那怕政策有所放松,房住不炒政策还是坚持执行,所以相信不会出现市场大幅升温的现象,房地产市场将大概率会平稳的运行。